Alþjóðlegur markaður fyrir lúxuseignir – hvar er fermetrinn dýrastur?

Fyrir 4.000.000 złotych geturðu keypt 40 fermetra íbúð í Hong Kong eða villu með sundlaug í Toskana – sama upphæð, tveir gjörólíkir heimar. Í dag ætla ég að skoða alþjóðlegan markað fyrir lúxuseignir.

Fyrir tíu árum hefði enginn trúað því að fermetraverð gæti farið fram úr verði bíls. Í dag horfum við á verð sem snúa öllu á hvolf. Í Mónakó borgar fólk 200.000 evrur fyrir fermetrann. Þetta er engin villa.

Heildarvirði alþjóðlegs markaðar fyrir lúxuseignir árið 2023 nam 1.121 milljörðum dollara samkvæmt Deloitte. Spár fyrir 2025 gera ráð fyrir 24-25 prósenta vexti. Það er eiginlega óhugsandi.

ljósmynd: tomferry.com

Alþjóðlegur markaður fyrir lúxuseignir – velkomin í heim milljóna

Spurningin „hvar er dýrast?“ skiptir nú meira máli en nokkru sinni fyrr. Þetta snýst ekki bara um forvitni. Þetta er spurning um að skilja hvernig nútíma heimur peninga og valds virkar. Þar sem auðugustu einstaklingarnir fjárfesta, þar mótast framtíð heilla svæða.

Stundum velti ég fyrir mér hvað verði um verð í allra glæsilegustu hverfunum. Mun Monaco, með sín 200.000 evrur á fermetra, geta haldið stöðu sinni á tímum sjálfbærrar þróunar? Mun unga kynslóð milljarðamæringa enn vilja búa í steinsteyptum turnum við Miðjarðarhafið?

mynd: sothebysrealty-france.com

Þessi grein svarar þremur lykilspurningum nútímamarkaðarins fyrir lúxuseignir:

• Hvaða borgir slá öll verðmet og hvers vegna einmitt þessi svæði

• Hvernig líta íbúðir fyrir milljónir út og hvað færðu raunverulega fyrir slíka upphæð

• Hvort lúxus fasteignabólan eigi sér takmörk og hvenær hún gæti sprungið

Við lifum á tímum þar sem íbúð getur kostað meira en fjárhagsáætlun heillar borgar. Þetta hljómar eins og vísindaskáldskapur, en þetta er okkar raunveruleiki. Áður en við skoðum raunverulegan lista yfir dýrustu staðina, er vert að átta sig á umfangi þessa fyrirbæris.

mynd: valcucine.com

Heimsmetraröðun dýrstu staðanna: hvar kostar fermetrinn auðævi

Ég skoðaði nýjustu gögnin frá fyrstu mánuðum ársins 2025 og verð að viðurkenna – fermetraverðin í dýrustu hverfum heims eru áhrifamikil, jafnvel fyrir mig.

“Munurinn á Evrópu og Asíu? Í Mónakó borgarðu fyrir öryggi fjármuna, í Hong Kong fyrir aðgang að ört vaxandi mörkuðum. Ameríka er einfaldlega hreinn virðingarsess.”

Áhugaverðasta dæmið er líklega þessi þakíbúð í New York fyrir 250 milljónir dollara. Eigandinn keypti hana aðallega í gegnum netið, hann skoðaði hana ekki einu sinni sjálfur. Í Mónakó var aftur á móti metviðskipti með íbúð sem hefur sinn eigin snekkjuhöfn – bókstaflega er hægt að sigla upp að svölunum.

mynd: 943thepoint.com

Asískir markaðir virka öðruvísi en þeir evrópsku. Í Singapore eða Hong Kong eru aðallega keyptar nýjar fasteignir, en í London eða Cannes eru það oft sögufrægar eignir með karakter.

Pólland í spegli heimsins

Hér í Varsjá ná dýrustu staðsetningarnar nú þegar 95.000-110.000 PLN/m², sem er um það bil 20.000 EUR/m². Það er enn fimm sinnum minna en í Mónakó, en bilið minnkar. Gdańsk sló eigið met – íbúð við Motława var seld fyrir 24,8 milljónir PLN. Broslegt miðað við Manhattan, en fyrir pólskar aðstæður er þetta tímamót.

Ég man þegar fyrir fimm árum var talað um „brjálæði“ þegar fermetrinn í miðbæ Varsjár fór yfir 15.000 PLN. Í dag er það staðall í betri hverfum.

Hvað sameinar þessi borgir fyrir utan stjarnfræðilegar fermetraverð?

mynd: solproperties.ae

Af hverju er það svona dýrt þar? Þættir sem móta verðið

Hvaðan koma þessar stjarnfræðilegu verð? Þessi spurning lætur mig ekki í friði síðan ég sá íbúð í Hong Kong á 50 þúsund dollara fyrir fermetrann. Það hljómar eins og brandari, en kerfin sem liggja að baki slíkum upphæðum eru fullkomlega rökleg.

ASCII CHART – HELSTU VERÐÁHRIFAVALDAR:

Framboð vs eftirspurn ████████████ 60%
Makróhagfræði ████████ 40%
Tækni & lífsstíll ████ 20%

Ég byrja á efnahagslegum undirstöðum, því það er einmitt þær sem knýja allan vélbúnaðinn áfram. Í Hong Kong er aðeins 25% landsins byggingarhæft – restin eru fjöll og vatn. Alheimskapítalinn þekkir hins vegar engin slík takmörk. Milljarðar dollara frá meginlandi Kína, Singapúr og London leita sér að öruggri höfn. Afleiðingin? Verðið hækkar ekki vegna þess að íbúðirnar eru betri, heldur einfaldlega vegna þess að þær eru sjaldgæfar.

Monaco er enn öfgakenndara dæmi. Ég kalla það „bankann á klettunum“ – hér kaupir fólk ekki fasteignir, heldur öryggi. Samkvæmt PwC 2025 „skapar pólitísk stöðugleiki og enginn tekjuskattur öryggisálag upp á 30-40% miðað við aðrar hágæðastaðsetningar.“

Vextir skipta líka lykilmáli. Þegar Fed lækkar vexti, snúa auðugir fjárfestar baki við skuldabréfum og leita að öðrum kostum. Fasteignir á eftirsóttum stöðum verða þá eins og listaverk – því dýrari sem þær eru, þeim mun meira eru þær eftirsóttar.

Tæknin bætir við sig nýju kostnaðarlagi. AI-ready heimili með snjallorkustýringu, græn LEED eða BREEAM vottun – allt þetta kostar sitt. Álagið fyrir sjálfbærni er nú 5-10%, en ég sé þessa tölu vaxa. Snjallheimili í New York er ekki lengur munaður, heldur nauðsyn fyrir þann sem greiðir milljónir.

Stundum velti ég fyrir mér hvort við séum ekki að ganga of langt með þessum vottunum. En markaðurinn er skýr – íbúð án græns merkis tapar verðgildi hraðar en iPhone án nýjasta iOS.

Menning og virðing eru þriðji burðarásinn í þessari mynd. Cannes er ekki bara kvikmyndahátíð – það er alþjóðlegt vörumerki. Íbúð með útsýni yfir rauða dregilinn hækkar sjálfkrafa í verði. Off-market exclusivity virkar á svipaðan hátt. Dýrustu eignirnar fara aldrei í almenna sölu. Þær eru seldar innan lokaðs hóps í gegnum einkamiðlara.

Ég man eftir samtali við fasteignasala í London sem sagði við mig: „Ef þú sérð verðið á netinu, þá hefurðu ekki efni á þessari íbúð.“ Það hljómar hrokafullt, en það hefur efnahagslega skýringu. Alvöru gimsteinar seljast í tengslaneti þar sem verðið er aðeins einn af mörgum þáttum.

Allir þessir kraftar vinna saman eins og gírar í svissneskum úr. Takmarkað framboð, alþjóðlegur fjármagnsstraumur, tæknikröfur, menningarlegur virðing – hver þáttur knýr hinn áfram. Munu þessir kraftar styrkjast eða veikjast?

mynd: ehl.at

Hvert stefnir lúxusinn? Stefna 2025+ og lykilniðurstöður fyrir fjárfesta

Ég hef einmitt greint hundruð skýrslna um markaðinn fyrir lúxuseignir. Og veistu hvað kom mér mest á óvart? Það að allir horfa í ranga átt.

Á meðan pólskir fjárfestar einblína enn á heimamarkaðinn, þá gerist raunverulegur hasarinn í Asíu. Spár eru skýrar – alþjóðlegi markaðurinn fyrir lúxuseignir mun vaxa um 10-15% á ári fram til 2030. Asía verður leiðandi í þessum vexti. Þetta er ekki tilviljun, þetta er lýðfræðileg stærðfræði.

mynd: 11prop.com

Ég sé þrjár meginstefnur sem munu breyta öllu. Sú fyrsta er einmitt yfirburðir Asíu – nýríkir frá Singapore, Hong Kong og Dubai kaupa á heimsvísu. Önnur stefnan er ESG, sem er hætt að vera tískubóla og er orðin krafa. Sú þriðja er VR-tækni, sem gjörbyltir því hvernig eignir utan markaðar eru metnar.

En varist gildrurnar. Ég hef gert töflu yfir helstu tækifæri og áhættu:

Ég man þegar fyrir fimm árum sögðu allir að Varsjá væri of dýr. Nú sjá sömu einstaklingar eftir því að hafa ekki keypt. Sagan endurtekur sig gjarnan, en á öðrum stöðum.

ljósmynd: thepinnaclelist.com

Mínar þrjár skýru ráðleggingar til hvers fjárfestis eru:

1. ESG áreiðanleikakönnun – athugaðu orkuvottorð og sjálfbærar lausnir í hverri fasteign
2. Landfræðileg fjölbreytni – að lágmarki 30% af eignasafninu utan Póllands, áhersla á Asíu og stöðuga evrópska markaði
3. Nýttu þér VR tækni – til að meta eignir utan markaðar og greina möguleika áður en þú heimsækir þær

ljósmynd: vicworkstudio.com

Ég ætla ekki að fela það – markaðurinn verður flóknari. Reglugerðir verða strangari, samkeppnin meiri. En einmitt þess vegna munu þeir sem undirbúa sig snemma, uppskera mest.

Það er kominn tími til að hætta að hugsa staðbundið. Greindu á heimsvísu, fjölbreyttu skynsamlega, taktu afgerandi skref!

Michael

fasteignaritstjóri

Luxury Blog