Græn vottorð í lúxuseignum – nýr staðall á markaðnum

Ímyndaðu þér atvik frá síðustu viku í skrifstofubyggingu í Varsjá. Hugsanlegur leigjandi, alþjóðlegt stórfyrirtæki, neitar að skrifa undir samning um 3.000 fermetra rými. Ástæðan? Engin WELL Gold vottun. „ESG-staðlar okkar krefjast þess,“ heyrir þróunaraðilinn. Og þannig varð umhverfisvænni ekki lengur valkostur, heldur skilyrði til að komast að borðinu.

Þetta er ekki einstakt dæmi. Um allan heim vottar LEED 2.600.000 fermetra af rými á dag. Á hverjum einasta degi. Ímyndið ykkur umfang þessarar breytingar – byggingar rísa með tilbúin aðgönguskjöl að heimi þar sem græn vottun ræður öllu.

90% nýrra skrifstofubygginga í hæsta gæðaflokki í Varsjá verða með sjálfbærnivottun árið 2025.

Græn vottorð í lúxuseignum – umhverfisvænni án málamiðlana

Pólland náði trendunum hraðar en nokkur hefði búist við. Fyrir aðeins fimm árum voru vistvænar lausnir aukaatriði, í dag eru þær grunnurinn. Þetta hraða stökk er ekki tilviljun – ESB Green Deal, aukin ESG-pressa, en líka raunsæi fjárfesta sem skildu eitt: Vottaðar byggingar eru ekki duttlungar, þær eru viðskipti.

mynd: dreamerealestate.com

Ég sé þetta með eigin augum þegar ég geng um miðborgina. Hver einasta framhlið ber nú einhvern merki – LEED, BREEAM, WELL. Þessar litlu skilti eru orðnar aðgöngumiðar í klúbb lúxus fasteigna. En hvað þýða þau í raun?

Byltingin byrjaði hljóðlega, á skrifstofum facility management og sjálfbærrar þróunar. Skyndilega kom í ljós að leigjendur greiða meira fyrir betra loft, lægri reikninga og virðingu græns höfuðstöðvar. Verktakar, sem voru upphaflega efins, keppa nú um hæstu einkunnir eins og Michelin fyrir veitingastaði.

Málið er að á bak við hverja vottun er stigakerfi, strangar tæknilegar kröfur og mjög áþreifanlegur ávinningur. Markaðsöflin sem knýja þessa breytingu fylgja skýrum reglum – þó ekki séu þær allar augljósar við fyrstu sýn.

Áður en við skoðum tölurnar, skulum við sjá hvað mismunandi merkin á framhliðum bygginga þýða í raun…

Hvað felst á bak við merkin LEED, BREEAM og WELL – lykilviðmið og stig

Þegar við skoðum nútímalegar byggingar með vottorð, sjáum við ýmis merki – en hvað þýða þau í raun? Hvert kerfi hefur sín viðmið og stig sem vert er að þekkja.

mynd: dreamerealestate.com

LEED v5 – bandarískt stigakerfi upp í 110 stig

LEED byggir á einföldu stigakerfi. Þú safnar stigum fyrir ýmsar aðgerðir og sérð svo í hvaða flokk þú lendir. Certified er 40-49 stig, Silver 50-59, Gold 60-79 og Platinum frá 80 stigum og upp úr.

Það sem hefur alltaf vakið forvitni mína – af hverju er hámarkið einmitt 110? Það kemur í ljós að það er vegna aukastiga fyrir nýsköpun og svæðisbundna forgangsröðun. Grunnflokkarnir eru sjö: staðsetning og samgöngur, sjálfbær lóð, vatnshagkvæmni, orka og loftslag, efni og auðlindir, inniloftgæði og nýsköpun.

BREEAM v7 – evrópsk nálgun með vægi

Hér flækist málið aðeins, því hver flokkur hefur sitt eigið vægi. Orka vegur heilar 19% af heildinni – sem er rökrétt, þar sem það er stærsti rekstrarkostnaðurinn. Heilsa og vellíðan fær 15%, stjórnun 12%, samgöngur 8%.

Kerfið metur frá Pass (30% stiga), Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) og upp í Outstanding (85%). Þessi viðmið eru ansi ströng – til að ná hæsta stigi þarf virkilega að leggja sig fram.

WELL v2 – áhersla á fólkið

WELL er allt önnur saga. Í stað þess að horfa fyrst og fremst á bygginguna, einblínir það á hvernig hún hefur áhrif á okkur. Tíu hugtök: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver krefst þess að öll grunnviðmið séu uppfyllt auk 20 stiga úr valkvæðum atriðum. Gold er 40 stig, Platinum 80. Þetta hljómar einfalt, en djöfullinn leynist í smáatriðunum – sum viðmið eru í raun mjög flókin í framkvæmd.

Sífellt fleiri fjárfestar stefna að tvöföldum eða þreföldum vottunum. LEED ásamt WELL verður sífellt vinsælli – önnur leggur áherslu á bygginguna, hin á fólkið sem dvelur þar. BREEAM ásamt WELL kemur líka fyrir, sérstaklega í Evrópu.

Ég hef tekið eftir því að þróunaraðilar skilja oft ekki muninn á kerfunum. Þeir halda „vottun er vottun“, en það er ekki rétt. Hvert kerfi mælir eitthvað ólíkt og hefur mismunandi forgangsröðun.

Þegar við höfum skýra mynd af því hvað hvert kerfi mælir, skulum við skoða af hverju markaðurinn krefst þeirra nánast sjálfkrafa.

mynd: rcm-international.com

Frá tísku yfir í nauðsyn – markaðsöfl og reglugerðir sem knýja staðalinn áfram

Ég man enn þegar græn vottorð voru fyrir nokkrum árum eins konar tískudót fyrir ríkustu þróunaraðilana. Skemmtileg viðbót sem hægt var að monta sig af á sýningum. Núna? Þetta er grundvallaratriði í premium flokki.

Hvað gerðist eiginlega? Fyrst og fremst fóru reglugerðir að þrýsta úr öllum áttum.

Reglugerða-tímalínan leit svona út:

19.12.2019 – tilkynning um “European Green Deal”
14.07.2021 – “Fit for 55” pakkinn með skýrum aðgerðum
01.01.2023 – skyldubundin viðmið fyrir stórar eignir í ESB
2025 – áætluð innleiðing LEED v5 með áherslu á kolefnishlutleysi

En reglugerðir eru bara einn hluti púsluspilsins. Alvöru breytingin kom frá fjármagninu. Alþjóðlegir fjárfestingarsjóðir fóru að setja vottunar­skilyrði beint inn í fjárfestingarsamninga. Enginn BREEAM eða LEED? Engin fjármögnun. Einfalt mál.

ESG er ekki lengur bara tískuorð heldur harður viðskiptaskilyrði. Sjóðirnir hafa sínar eigin skuldbindingar gagnvart lokafjárfestum og færa þrýstinginn áfram.

Leigjendur hafa líka breyst. Alþjóðleg fyrirtæki hafa innleitt innkaupastefnu sem krefst að lágmarki LEED Gold eða BREEAM Excellent. Sjálfbærnideildir þeirra skrifa einfaldlega ekki undir leigusamning í byggingu án vottunar.

Áhugavert dæmi er Warsaw Spire – nánast 100% rýma leigð út til fyrirtækja sem höfðu vottunarkröfur í innkaupastefnu sinni. Tilviljun? Ég held ekki.

Fyrsta BREEAM vottunin í Póllandi kom árið 2010. Lengst af leit þetta út fyrir að vera tilraunir fyrir fáa. En þegar evrópskar reglugerðir komu og alþjóðlegir leigjendur fóru að setja harðar kröfur, snérist markaðurinn við. Á einni nóttu varð „nice to have“ að „must have“.

Í raun var þetta eðlileg þróun. Eins og með öll staðla – fyrst taka frumkvöðlar þá upp, svo kemur stærri hópur og að lokum verður þetta bara venjan. Að þessu sinni hraðaði utanaðkomandi þrýstingur ferlinu.

Þessar öfl knýja ekki aðeins eftirspurn heldur hafa raunveruleg áhrif á fjárhagslegar niðurstöður – eins og tölurnar sem við sjáum á eftir sýna.

mynd: nar.realtor

Tölur sem sannfæra – fjárhagslegur, rekstrarlegur og orðstírslegur ávinningur

Ég talaði einmitt í gær við hússtjórann í byggingu í Mokotów og hann sagði mér eitthvað sem hljómaði eins og brandari. „Leigjendur mínir borga mér 15% meira bara vegna þess að ég er með pappír á veggnum.“ Þessi pappír er BREEAM vottorð.

Það kom í ljós að hann var alls ekki að grínast.

Þessar tölur koma úr nýjustu rannsóknum Globalworth Polska og USGBC. Þetta eru ekki spár eða óskhyggja. Þetta eru staðreyndir beint af markaðnum.

Tökum dæmi frá Varsjá. Tvær eins skrifstofubyggingar á Służewiec, hlið við hlið. Sú fyrri, án vottunar, leigir út fyrir 89 PLN á fermetra. Sú seinni, með LEED Gold vottun, rukkar 106 PLN. Munurinn? 2.300 PLN á mánuði fyrir hverja 100 fermetra. Á ári gerir það næstum 28.000 PLN í auknar tekjur frá hverjum leigjanda.

Eigandi vottuðu byggingarinnar greiðir líka minna fyrir rafmagn. Hversu mikið minna? Rannsóknir USGBC sýna 25% sparnað miðað við hefðbundnar byggingar. Fyrir 10.000 fermetra er það sparnaður upp á 180.000 PLN á ári miðað við núverandi orkuverð.

En raunverulegi leikbreytirinn er afköstin. WELL vottunin, sem leggur áherslu á vellíðan notenda, eykur framleiðni starfsmanna um 10-15%. Hljómar óraunverulegt? Alls ekki. Það þýðir að 50 manna teymi vinnur eins og 56. Í reynd þýðir það færri veikindadaga, hraðari verkefnaafgreiðslu og betri fjárhagslegan árangur leigjenda.

Einn kunningi minn stýrir teymi í WELL vottuðu húsi í Wola. Hann segir að fólk veikist sjaldnar og kvartar minna yfir þreytu eftir vinnu. Kannski er það tilviljun, en tölurnar segja annað – rannsóknir IWBI staðfesta þessa þróun í hundruðum bygginga um allan heim.

En hvað með orðspor? Boston’s carbon-neutral tower með LEED Platinum vottun var selt árið 2025 fyrir 18% hærra verð en sambærilegar byggingar í nágrenninu. Kaupendur greiddu bókstaflega meira fyrir græna ímynd. Við sjáum svipaðar þróanir í Póllandi – tæknifyrirtæki, lögfræðistofur og alþjóðleg stórfyrirtæki velja vottuð rými, því það er hluti af ESG stefnu þeirra.

Ég þekki verktaka sem hélt fyrst að vottun væri óþarfur kostnaður. Í dag eru öll ný verkefni hans að minnsta kosti með BREEAM Very Good. Af hverju? Vegna þess að fjárfestar greiða meira, leigjendur dvelja lengur og rekstrarkostnaður er lægri.

Stundum velti ég fyrir mér hvort allar þessar vottanir séu bara tíska. En þegar ég skoða orkureikninga, leiguverð og leigjendarotun hverfa allar efasemdir. Tölurnar ljúga ekki.

Þegar tölurnar eru svona afgerandi stendur eftir spurningin: hvernig nýtum við þessa þróun til að vera skrefi á undan samkeppninni…

mynd: inogenalliance.com

Átt fyrir græna framtíð – stefnumarkandi skref fyrir leiðtoga markaðarins

Þegar ég horfi á það sem er að gerast á markaði fyrir hágæða fasteignir, hef ég á tilfinningunni að við stöndum á tímamótum. Annaðhvort tökum við frumkvæðið núna eða sitjum eftir næstu árin. Þetta snýst ekki lengur um „hvort“, heldur „hvenær“ og „hversu hratt“.

Fyrir árið 2030 eiga 100% hágæða bygginga í Evrópusambandinu að vera vottuð – það hljómar eins og vísindaskáldskapur, en það er einmitt í þessa átt sem við stefnum. Reglugerðir ESB eru enginn brandari og fjárfestar horfa nú þegar eingöngu til fasteigna með rétta vottun.

Við höfum skýra aðgerðaráætlun sem hefur þegar sannað sig í nokkrum verkefnum:

1. Eftirlit eignasafns – skoðun á núverandi ástandi hverrar byggingar
2. Val á viðeigandi vottunum (BREEAM, LEED, kannski WELL)
3. Samþætting BIM-kerfa við IoT-tækni
4. Áætlun um endurvottun á 3-5 ára fresti

Við skulum ekki blekkja okkur sjálf – þetta kostar sitt. En hitt kostar meira.

Ég sé áhugaverðar stefnur á sjóndeildarhringnum. Gervigreind í orkunýtingu er ekki lengur framtíðarsýn, heldur raunveruleiki. Efni úr hringrásarhagkerfi eru hætt að vera jaðarafurð. Fjölvottun er að verða staðall, ekki undantekning.

Stundum velti ég fyrir mér hvort við séum að ganga of langt í þessu „græna æði“. Svo lít ég á orkureikningana og nýju reglugerðirnar og veit að það er engin leið til baka. Þeir þróunaraðilar sem átta sig ekki á þessu munu eiga erfitt með að selja eftir 2-3 ár.

Það er í raun hægt að byrja í litlum skrefum. Tilraunaúttekt á einni byggingu, sjá hvar við stöndum. 90 dagar duga til að fá skýra mynd af stöðunni og aðgerðaráætlun.

mynd: spacewell.com

premium markaðurinn mun ekki bíða eftir þeim sem dragast aftur úr. Viðskiptavinir eru þegar farnir að spyrja um vottanir, orkunotkun og umhverfisáhrif. Fljótlega mun þetta ráða því hvort einhver hefur yfirhöfuð áhuga á tilboðinu okkar.

Skoðaðu hvernig byggingin þín stendur sig í grænu prófi.

Mark 90

lifestyle & fasteigna ritstjórn

Luxury Blog