Í hvaða fasteignir á að fjárfesta árið 2026 – hagnýt leiðarvísir

Fyrir þremur árum keyptu allir allt – íbúðir fóru eins og heitar lummur, vöruhús spruttu upp eins og sveppir eftir rigningu og jafnvel lóðir við skóginn fundu kaupendur. Síðan komu vaxtahækkanir, lán urðu dýrari og markaðurinn hægðist. Og nú stöndum við árið 2026, á augnabliki sem margir sérfræðingar kalla „vendipunkt“. En hvað þýðir það í raun?

Fjárfesting í fasteignum felur einfaldlega í sér að leggja peninga í áþreifanlegar eignir – þú kaupir eitthvað raunverulegt sem getur skilað leigutekjum eða hagnast á verðhækkun. Á Póllandi er þetta enn „steingull“, tákn um örugga fjárfestingu. En árið 2026 kemur með nýja reglu: ekki hver fermetri er góð fjárfesting. Vöxtur er til staðar, en hann er valbundinn – gæði, staðsetning og áhættusnið skipta meira máli en nokkru sinni fyrr.

Í hvaða fasteignir ætti að fjárfesta árið 2026? – við leiðbeinum!

ljósmynd: brigadegroup.com

Fjárfestir með reiðufé árið 2026 spyr sig nokkurra lykilspurninga:

• Hvaða eignaflokkar – íbúðir, vöruhús, lóðir – skila hæstu arðsemi?
• Hversu mikil er áhættan miðað við fyrri ár?
• Er það þess virði að taka lán við núverandi vexti?
• Hvar á að leita að tilboðum og hvað ætti að forðast eins og eldinn?

Næstu hlutar þessarar greinar munu sýna nákvæmlega hvernig markaðurinn breytist, hvaða tegundir af fasteignum eru í uppáhaldi hjá fjárfestum og hvernig velja má stefnu sem hentar þínum áhættusniði. Því árið 2026 dugar ekki lengur að „kaupa hvað sem er“ – þú þarft að vita hvað og af hverju.

Hvernig við komumst að 2026 – lærdómar úr sögu fasteignamarkaðarins

Án þess að skilja söguna er erfitt að meta hvort árið 2026 sé góður tími til að fjárfesta – eða til að bíða með það. Pólskur fasteignamarkaður hefur gengið í gegnum sannkallaða villta vegferð, frá kommúníska kerfinu með úthlutun íbúða til nútímalegrar covid-innkaupaæðis.

mynd: mediaboom.com

Helstu áfangar pólskra fasteignamarkaðarins 1976-2025

Svona leit það út í stuttu máli:

• 1976-1989: umbreyting stjórnkerfisins, íbúðir úthlutaðar af kerfinu, einkaeign takmörkuð
• 1990-2008: uppgangur eftir að markaðurinn var opnaður ( verðhækkanir allt að ×10 eftir 1990), innganga í ESB (2004) – aukið fjármagn, fyrstu spákaupmennskubólur
• 2008-2015: alþjóðleg kreppa skall einnig á Pólland, verð lækkuðu um 20-30 %, en Seðlabanki Evrópu lækkaði vexti, þannig að lán urðu ódýrari og markaðurinn fór að jafna sig
• 2016-2019: mikil aukning, sérstaklega í stærri borgum ( +50% í svokölluðum BIG5), verktakar náðu ekki að fylgja eftir eftirspurn
• 2020-2022: heimsfaraldurinn jók eftirspurnina þvert á væntingar, fólk leitaði inn á heimili sín, verðið hækkaði um önnur +30-50 %
• 2023-2025: Seðlabankinn hækkaði vexti, lán hækkuðu í verði, eftirspurnin minnkaði, markaðurinn fór inn í stöðugleikafasa (og sums staðar smávægilega leiðréttingu)

Alþjóðlega? Fasteignir hækka til lengri tíma litið – á Póllandi +500 % að teknu tilliti til verðbólgu á síðustu 50 árum. Bandarísk REIT-sjóðir gefa að meðaltali ~11 % á ári síðan á sjöunda áratugnum. En – og þetta er mikilvægt – á 7–10 ára fresti koma leiðréttingar. Stundum verulegar.

Hvað kenna fyrri bólu og leiðréttingar?

Nokkur lærdómsrík atriði til framtíðar:

• Miklar hækkanir eru oft undanfari leiðréttingar (sjá: 2007, 2021)
• Ódýrt þýðir aldrei „illa“ – kreppur eru tækifæri fyrir þolinmóða
• Tilfinningar (ótti, sæluvíma) eru slæmur ráðgjafi – betra er að horfa á hringrásirnar en á fyrirsagnir í blöðunum
• Til lengri tíma litið hækka fasteignir, en til skemmri tíma geta þær verið sársaukafullar

Árið 2026 erum við líklega á stöðugleikastigi eftir brjálæðið – er þetta tækifæri eða gildra? Það þarf að skoða nýjustu gögnin til að svara því.

mynd: vidyard.com

Pólski markaðurinn árið 2026 – lykiltölur og nýjar reglugerðir

Eftir nokkur ár af verulegum hæðum og lægðum gengur pólskur fasteignamarkaður inn í árið 2026 í allt annarri stöðu – stöðugri, en einnig krefjandi fyrir fjárfesta.

Sala og verð á íbúðum um áramótin 2025/2026

Gögn frá lokum ársins 2025 sýna greinilega endurvakningu. Sala íbúða jókst um það bil 10% milli ára og verð í stærstu borgunum hefur stöðugast – Varsjá er enn á bilinu 15-18 þús. PLN/m², Kraká og Wrocław lítið minna. Það sem skiptir máli er að hér er ekki um að ræða spákaupmennsku, heldur raunverulega eftirspurn. Fólk er einfaldlega að snúa aftur á markaðinn, því það sér að það borgar sig aftur að taka lán.

Vextir, lán og aðgengi að fjármögnun

NBP lækkaði viðmiðunarvexti úr um það bil 5,75% niður í 4,5%, sem leiddi til þess að WIBOR 3M lækkaði í um það bil 4%. Fyrir einhvern sem tekur íbúðalán upp á 500.000 zł, hefur afborgunin lækkað í um það bil 3.000 zł á mánuði – þolanlegt. Að auki hafa bankar aftur tekið upp lán með LtV allt að 90%, þannig að eiginfjárframlag þarf ekki að vera gríðarlegt. Allt þetta saman gerir aðgengi að fjármögnun það besta í nokkur ár.

Ný lög: PIT 2020 og skipulagsbyltingin

Frá og með janúar 2026 taka tvær stórar breytingar gildi. Sú fyrsta: íbúðir keyptar árið 2020 má nú selja án PIT – sérfræðingar áætla að allt að 50-100 þúsund eignir komi á markaðinn, sem mun auka framboðið. Sú önnur: ný skipulagslög bitna á landbúnaðarjörðum án deiliskipulags – þúsundir slíkra lóða hafa orðið nánast verðlausar.

Eftirspurn eftir leigu heldur sér nokkuð vel – arðsemi um 4-4,5 %, eftirspurn eftir íbúðum +15 % (m.a. þökk sé innflytjendum frá Úkraínu), þrátt fyrir neikvæða lýðfræði. Aðstæður eru hagstæðar, en það krefst vandaðs vals.

Íbúðir til leigu og sölu – hvar á að leita að tækifærum árið 2026

Íbúðir eru ennþá númer eitt á meðal fasteignafjárfestinga í Póllandi – en árið 2026 mun arðsemi þeirra vera mjög mismunandi. Allt veltur á því hvað og hvar þú kaupir.

mynd: rsnpropertygroup.com

Lítilar íbúðir í stórborgum – uppáhalds árið 2026

Sérfræðingar eru sammála um þetta: mest vit er í litlum íbúðum 40-60 m² í BIG5 (Varsjá, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań). Af hverju einmitt slíkar? Vegna þess að fjarvinna þýðir að fólk skiptir oft um húsnæði – þau þurfa sveigjanleika og vilja ekki binda sig til margra ára við stóra íbúð. Einhleypingar, ungt fólk í sambandi, nemar, erlendir starfsmenn – það eru þau sem knýja áfram eftirspurn á leigumarkaði.

Spár fyrir BIG5:

Hvað þýðir þetta fyrir þig? Þú kaupir í dag, eftir ár verður íbúðin þín meira virði og allan tímann færð þú mánaðarlega leigu. Traust langtímastefna.

Landsbyggðin og smærri borgir – hærra arðsemi eða meiri áhætta?

Utan fyrir BIG5 er staðan önnur. Verðin eru yfirleitt stöðug, stundum lækka þau um 2-5%. Á hinn bóginn getur leigurenturnar náð jafnvel 4,5-6%, því kaupverðið er mun lægra. Hljómar vel? Já, en það er galli.

Hættan á tómtímabilum eykst. Minni borgir missa oft unga íbúa sína – þeir flytja til BIG5 eða erlendis. Á sama tíma getur innstreymi innflytjenda (aðallega frá Úkraínu) að hluta til vegið þetta upp, sérstaklega þar sem eru framleiðslufyrirtæki.

Dæmi um fjárfestingu: 50 m² í Kraká eftir skrefum

Konkret handrit til að sjá tölurnar:

• Kaupsverð: ~900 000 zł (50 m², gott hverfi)
• Leiguverð: 4 000 zł/mán.
• Ávöxtun af leigu: ~5% á ári (4 000 × 12 / 900 000)
• Hugsanleg verðhækkun: um það bil +4% árið 2026 (þ.e. +36.000 zł)

Saman færðu tekjur af leigu auk verðhækkunar. Á einu ári er það nærri 84.000 zł (mínus kostnaður – stjórnun, skattar, hugsanlegar viðgerðir – segjum um það bil ~30% af leigutekjum). Hreinn hagnaður? Um 6-7% á ári. Ekki stórkostlegt, en stöðugt.

En vertu á varðbergi gagnvart gildrum: byggingarbylgjan á covid-tímanum gæti hafa skapað staðbundið offramboð. Og lýðfræði – fólki fækkar (nema innflytjendur breyti því). Veldu því staðsetningar nálægt járnbrautum, háskólum, upplýsingatæknimiðstöðvum – þar verður eftirspurnin stöðugri.

Vöruhús, skrifstofur og REIT-sjóðir – atvinnuhúsnæði fyrir fjárfesta

Íbúðir eru ekki eina valkosturinn ef þú hugsar um fasteignir sem fjárfestingu. Vöruhús, skrifstofur eða hlutdeild í REIT-sjóðum geta skilað allt öðrum ávöxtunartölum – stundum hærri, stundum stöðugri. Það er þó ekki hverjum sem er (eða með nægan fjárhagslegan styrk) að kaupa heilt vöruhús. Skoðum hvað lítur skynsamlega út árið 2026 og fyrir hvern.

Vöruhús og flutningar – leiðtogar ávöxtunar í 2026

Hér gerist mest núna. Spár segja til um verðhækkun upp á 7-10% á einu ári, sala á að hækka um +20% og leiguhagnaður er á bilinu 6-8%. Þetta er afleiðing e-verslunarboomsins – sendlar þurfa að hafa stöðvar nálægt viðskiptavinum. Auk þess friendshoring: vöruhús við Úkraínu eða austurlandamærin verða mikilvægari, því fyrirtæki vilja hafa birgðakeðjur nær sér. Dæmi? Panattoni er að byggja risastóra flutningagarða við Wrocław – ávöxtun um 8%. En athugið: aðgangshindranir eru háar, einstök eign kostar oft tugi milljóna zloty.

Skrifstofumarkaðurinn eftir heimsfaraldurinn – stöðugleiki eða breyting á hlutverki?

Skrifstofur? Minna spennandi tölur. Verð eru frekar stöðug, sala gæti aukist um +5%, leigurentun er um ca. 5%. Blönduð vinnuaðstaða hefur breytt leiknum – fyrirtæki leigja minna rými, en leggja meiri áherslu á gæði rýmisins. Nútímaleg, vistvæn staðsetning hefur forskot. BREEAM eða LEED vottun getur hækkað verðmæti eignar um 10-15% og laðað að stofnanafyrirtæki sem greiða á réttum tíma. Áhætta? Tómt rými ef blandað vinnufyrirkomulag eykst enn frekar.

REIT og græn byggingar sem leið til að dreifa áhættu

REIT eru fasteignasjóðir sem greiða arð – á heimsvísu gefa þeir 6-8% á ári. Á Íslandi er löggjafavinna enn í gangi, en þegar lögin taka gildi verður hægt að kaupa „hluta“ af atvinnuhúsnæði án þess að frysta milljónir. ESG er annað lykilorð: byggingar með vottorð laða að sér fjármagn, auðveldara er að leigja þær út og þær njóta verðálags.

Lykilspurningin er: hversu mikið fjármagn hefur þú og hversu mikið viltu leggja í eitt verkefni? Atvinnuhúsnæði krefst meira lausafjár, en býður upp á dreifingu áhættu – stofnanaleigjendur, aðrir hagsveiflur en í íbúðamarkaði.

Lóðir og jarðarsvæði í nýju skipulagsumhverfi – hvað hefur ennþá þýðingu?

Í gegnum árin hefur það verið talið örugg leið til að fjárfesta að kaupa lóðir. Þú kaupir landspildu, bíður, og verðmætið hækkar. Er það ekki rétt? Jæja, frá og með janúar 2026 hafa leikreglurnar breyst — og það ansi mikið.

mynd: zaminwale.com

Ný skipulagslög – hvað breytist frá árinu 2026?

Frá og með 1. janúar 2026 tók svokölluð „skipulagsbylting“ gildi. Þetta hljómar ógnvekjandi, en í stuttu máli þýðir það að án deiliskipulags (MPZP) verður mun erfiðara að byggja á lóð, og oft – nánast ómögulegt. Tíminn er liðinn þegar þú gast sótt um byggingaráform og fengið samþykki eftir smá tíma. Nú skiptir staðbundið skipulag öllu máli. Það mun ráða því hversu mikið lóðin þín er í raun virði.

Lóðir með deiliskipulagi á móti landbúnaðarjörðum – hver græðir, hver tapar?

Lóðir með samþykktu skipulagi eru núna eins og gull. Sérfræðingar spá því að verð þeirra hækki um +5-10% strax árið 2026, aðallega vegna þess að lagaleg staða þeirra er skýr – þú veist hvað þú mátt byggja þar og við hvaða skilyrði. En landbúnaðarlóðir án skipulags? Það er áhættusöm fjárfesting. Þúsundir slíkra lóða gætu tapað fjárfestingargildi sínu, því verktaki hefur einfaldlega ekki grundvöll til að byggja þar.

Það er líka þess virði að skoða svæðisbundinn mun. Mazowieckie-hérað, sérstaklega svæðið í kringum fyrirhugaða CPK, eru staðir þar sem lóðir með skipulagi gætu hækkað jafnvel um +10%. En í öðrum landshlutum? Eftirspurnin getur verið mun minni.

Gátlisti fyrir þá sem kaupa fjárfestingarlóð árið 2026

Áður en þú ákveður að kaupa, athugaðu:

1. Er lóðin með deiliskipulag? – þetta er grundvallaratriði
2. Aðgangur að veginum – án þessa er ekki hægt að byggja
3. Miðlar í nágrenninu – rafmagn, vatn, fráveita
4. Logístískt umhverfi – er raunverulega hægt að byggja eitthvað hér?
5. Áhætta á breytingum á áætlunum – er sveitarfélagið ekki að íhuga endurskoðun aðalskipulags?

Lóðir geta verið frábær fjárfesting, en aðeins ef þær hafa traustan lagalegan grundvöll. Annars ertu að kaupa áhættu, ekki eign.

Árangursríkar fjárfestingarstefnur í fasteignum árið 2026

Árið 2026 er það ekki nóg að kaupa íbúð til útleigu til að tala um raunverulega stefnu. Markaðurinn hefur orðið flóknari – í sumum borgum er ofgnótt íbúða, en á sama tíma hækka laun og möguleiki er á lækkun vaxta. Til að byggja upp skynsamlegan eignasafn er gott að hugsa um fjölbreytni og skilja hvenær fjármagns vogun hefur tilgang og hvenær betra er að takmarka lántöku.

ljósmynd: lawtimesnews.com

Fjölbreytni í fasteignasafni í reynd

Í stað þess að leggja allt undir á einn flokk, er skynsamlegt að sameina nokkra geira. Dæmi? Lítil íbúð í Varsjá til langtímaleigu (4-7% hreinn árlegur ávöxtun + 3-5% verðhækkun), hlutdeild í vöruhúsasjóði (6-8% arður) og byggingarlóð með skipulagi fyrir framtíðar fjárfestingu (mögulega 20-30% hækkun á 3-5 árum, en án reglulegra tekna). Slík blanda dreifir áhættunni – ef íbúðamarkaðurinn hægist, getur atvinnuhúsnæði hækkað; ef vextir lækka, hækkar yfirleitt verðgildi lóða. Og hver þáttur skilar mismunandi tegund ávöxtunar – reiðufé núna (leiga) á móti hagnaði síðar (land).

Fasteignir vs skuldabréf – hvar liggur yfirburðurinn árið 2026?

Obligatiónir gefa nú um það bil 5,5-6% með lítilli áhættu. Leiguíbúðir bjóða upp á svipaðar 4-7% nettó auk verðhækkunar, en þær taka tíma og krefjast umsjónar. REIT-félög greiða 6-8% arð, eru auðseljanleg, en sveiflukennd. Hvenær er fasteign skynsamleg? Þegar þú vonast eftir verðhækkun (sem obligatiónir bjóða ekki upp á) og hræðist ekki tómt leiguhús eða viðgerðir. Ef þú kýst ró og lausafé – gætu obligatiónir verið betri kostur.

Dæmi um aðferðir: íhaldssöm, jafnvægis, árásargjörn

Íhaldssöm: mest af fjármagni í skuldabréf og REIT, kannski ein lítil íbúð til að byrja með. Lágmarks skuldir. Markmið: stöðugur tekjustraumur ~5-6 % án streitu.

Jafnvægi: helmingur fjármuna í íbúðir (eina til tvær), afgangurinn í fasteignasjóði og skuldabréf. Hófleg lánataka (LTV ~50 %). Ávöxtun 6-7 % með jafnvægi áhættu.

Árásargjörn: nokkrar íbúðir með mikilli skuldsetningu (LTV 70-80 %), lóðir fyrir framtíðarbyggingar. Markmið: yfir 8-10 % með meiri áhættu á tómleika og verðlækkun.

Valið fer eftir áhættuvilja og þeim tíma sem þú vilt verja í stjórnun. Gerðu áætlun – án hennar er auðvelt að falla í hvatvís kaup.

Að byggja upp fasteignasafn til 2030 – hvernig á að undirbúa sig fyrir breytingar

Fjárfesting í fasteignum er langtímaleikur – þú kaupir ekki í dag til að selja eftir ár. Þess vegna, ef þú ætlar að fara inn árið 2026, er gott að horfa lengra: hvað gæti gerst fyrir árið 2030 og hvernig þú getur undirbúið eignasafnið fyrir mismunandi sviðsmyndir.

Hvaða sviðsmyndir bíða fasteignamarkaðarins fram til ársins 2030?

Sérfræðingar búast við að einhvers staðar á milli 2026 og 2030 gæti orðið leiðrétting á verði um 10-20%, sérstaklega á íbúðamarkaði. Gert er ráð fyrir að hámark framboðs á íbúðum verði á árunum 2028-2030 – þá munu verktakar afhenda afrakstur uppsveiflunnar frá árunum 2023- 2025. Eftir þetta „millibil“ gæti komið önnur hækkun, knúin áfram af áframhaldandi þéttbýlismyndun og fækkun lausra íbúða. Hljómar eins og rússíbani? Akkúrat – þess vegna er sveigjanleiki lykilatriði.

Þrjár langtímabreytingar sem vert er að fylgjast með:

• Downsizing – í stórum borgum verður meiri áhersla lögð á minni, hagnýtar íbúðir; stærri M4 íbúðir gætu verið erfiðari að leigja út.
• Friendshoring – vöruhús og hallar við landamæri Úkraínu, nálægt Vesturlöndum – flutningastarfsemi sífellt nær markaðssvæðum.
• ESG og græn vottorð – orkusparandi byggingar verða dýrari, en auðveldari að leigja út og endurselja.

Hagnýt skref til að undirbúa veskið þitt strax í dag

Hvað á að gera árið 2026 með tilliti til ársins 2030?

1. Veldu sveigjanlegar, auðveldlega leiguhæfar eignir – litlar eða meðalstórar íbúðir á góðum stöðum.
2. Varúð með stórar lóðir án deiliskipulags og rúmgóðar íbúðir í úthverfum.
3. Byggðu smám saman upp útsetningu fyrir flutningum og vottuðum mannvirkjum (BREEAM, LEED).
4. Fylgstu með ákvörðunum Seðlabanka Póllands, reglubreytingum og markaðsskýrslum (JLL, Otodom, Colliers).
5. Uppfærðu stefnu á 12-24 mánaða fresti – samráð við ráðgjafa getur komið í veg fyrir mistök.

Fasteignir eru ekki lengur einfalt „steinsteypt gull“, en með meðvitaðri og sveigjanlegri nálgun geta þær áfram verið traustur undirstöðuatriði eigna. Að minnsta kosti sé ég það þannig.

NORBI C

ritstjórn fasteigna

Luxury Blog