Marq Omotesando One – met sem setur ný viðmið á fasteignamarkaði Tókýó

9,5 milljarðar jena fyrir eina íbúð. Þetta hljómar eins og prentvilla í blaði, en þetta gerðist í raun – og það í einu glæsilegasta hverfi Tókýó. Þakíbúð í Marq Omotesando One-komplexinu hefur nú farið í sögubækurnar sem dýrasta fasteignaviðskipti sem nokkru sinni hefur verið skráð í Japan. Hér er ekki um að ræða „bara dýra íbúð“. Þetta er algjört met, sem varð til þess að Bloomberg og önnur heimsmiðlar fjölluðu ítarlega um málið.

Omotesando er fyrir Tókýó það sem Mokotów er fyrir Varsjá og Champs-Élysées fyrir París – nema hér ríkir hljóðlátari, fágaðri glæsileiki. Rétt við hliðina á Harajuku, umkringdur hátískubúðum og galleríum, hefur þetta hverfi lengi laðað að sér fólk með peninga og vandan smekk. Salan á þakíbúðinni hér varð táknmynd fyrir eitthvað stærra – sprengju í eftirspurn eftir ofurlúxus fasteignum um alla Asíu.

mynd: colliers.com

Marq Omotesando One – Asíu hágæða

Það sem er áhugavert er að þetta er ekki tilviljanakennd sala á einni íbúð. Tókýó hefur um nokkurt skeið upplifað verulega verðhækkun á lúxusmarkaðnum. Má segja að þessi viðskipti séu… einmitt, kirsuberið ofan á kökuna í ferli sem hefur staðið yfir í nokkur ár. Erlent fjármagn, hár lífsgæði, stöðugleiki – allt þetta gerir að verkum að borgin laðar að sér sífellt fleiri kaupendur sem eru tilbúnir að greiða ótrúlegar upphæðir.

En hvað gerir það að verkum að þessi tiltekni þakíbúð er meira virði en lítið raforkuver? Um það á eftir að ræða.

Innra rýmið – hvernig lítur Marq Omotesando One út

Þegar þú hugsar um dýrustu íbúðina í sögunni í Japan, gætirðu velt því fyrir þér – hvað fær maður í raun fyrir tugi milljóna dollara? Hér er svarið… mjög áþreifanlegt. Og það vekur virkilega athygli.

mynd: studiopdp.com

Fermetrar, hæð og skipulag – tölur sem vekja athygli

Penthouse í Marq Omotesando One spannar 625 fermetra – slíkt rými er einfaldlega óþekkt í Tókýó. Fjórar svefnherbergi, staðsett á fjórðu (efstu) hæð lágvaxins, einkennilega kyrrláts húss. Low-rise – þetta hugtak þýðir hér miklu meira en bara lýsingu á byggingarstíl. Þetta snýst um næði. Um það að það eru ekki tíu önnur heimili fyrir ofan þig. Að þú horfir ekki út um gluggann á vegg háhýsis þrjátíu metrum frá.

Húsið hefur aðeins örfáar einingar – hver þeirra nánast sérsniðin. Og einmitt þessi nánd gerir að heildin minnir frekar á einkabústað en fjölbýlishús.

mynd: studiopdp.com

Japanskur mínimalismi, norræn nákvæmni

Hönnunin? Marq Omotesando One hlaut gullverðlaun í Sky Design Awards 2023 í flokknum arkitektúr – og satt að segja, þegar þú horfir á það, sérðu strax af hverju. Sambland af japönsku lágstefnu (zen innblástur, hreinar línur, náttúruleg efni) og norrænni nákvæmni í framkvæmd. Allt er… úthugsað. Hér er ekkert látið eftir tilviljuninni.

mynd: merci-magazine.com

Og þegar kemur að innréttingum:

• einkasundlaug og heilsulind (af hverju ekki)
• þakverönd með útsýni yfir hverfið
• einkalyfta sem fer beint upp í íbúðina
• marmara baðherbergi – og þetta er ekki hvaða marmari sem er
• gólfsíðu, gólfsíðu gluggar
• snjöll heimastjórnkerfi

Staðsetningin í Omotesando er aukinn kostur – búðir, Michelin-veitingastaðir og Harajuku-lestarstöðin eru í nokkurra mínútna göngufæri. Lífsstíll sem erfitt er að ímynda sér annars staðar.

Met rekord á tsubo – hvað segir þessi viðskipti um markaðinn

Yfir 50 milljónir jena fyrir tsubo – nýja viðmiðið?

9,5 milljarða jena viðskipti hljóma stórkostlega, en það er fyrst þegar verðið er reiknað á hverja tsubo sem sést hversu mikið þessi þakíbúð sker sig úr á landsvísu. Verðið fór yfir 50 milljónir jena á tsubo – sem jafngildir um það bil 330 þúsundum dollara á fermetra. Þetta er algjört met í Japan og skilur eftir sig allar fyrri lúxusviðskipti í miðborgunum. Til samanburðar voru fyrri dýrustu íbúðirnar í Tókýó á bilinu 30-35 milljónir jena á tsubo. Hækkun upp á tugi prósenta í einni sölu – og allt í einu eru allir farnir að tala um „nýtt tímabil“ á markaði með lúxuseignir.

Það sem er athyglisvert er að þessi viðskipti eru ekki algjör tilviljun. Tókýó hefur undanfarin ár upplifað uppsveiflu á markaði með lúxus fasteignir, knúna áfram af nokkrum þáttum samtímis:

• Byggingaverðbólga – kostnaður við efni og vinnu hefur hækkað verð nýrra verkefna
• Veik jena – hefur gert það að verkum að erlendir fjárfestar greiða í raun minna í sínum eigin gjaldmiðlum
• Takmarkað framboð – í miðlægum hverfum eins og Minato eða Shibuya eru nánast engar lausar lóðir lengur
• Vaxandi staðbundið fjármagn – auðugir Japanir kjósa í auknum mæli að fjárfesta í fasteignum fremur en skuldabréfum

mynd: merci-magazine.com

Sérfræðingar hafa fylgst með þessari þróun í nokkurn tíma. Samkvæmt greiningum í greininni hafa verð á lúxusíbúðum í Tókýó hækkað um 20-30% síðan 2020. Þetta er veruleg stökkbreyting, sérstaklega á markaði sem hefur verið stöðugur í áratugi (ef ekki beinlínis leiðinlegur).

Í júní 2025, rétt eftir að kaupin voru tilkynnt, fóru sérhæfðir lúxusmiðlar að tala um „kórónu Tókýó“ og „viðmið fyrir alla Asíu“.

“Þessi sala setur nýjan viðmiðunarpunkt fyrir ultra-premium íbúðarhúsnæði á svæðinu” – var skrifað í iðnaðarskýrslum.

En þó eru ekki allir hrifnir. Á netspjallborðum, þar á meðal Reddit, blossaði upp umræða um verðbilinn. Einn notandi orðaði það svona:

“50 milljónir fyrir tsubo þegar venjuleg íbúð í sömu borg kostar 3-4 milljónir? Þetta er fáránlegt, ekki lúxus.”

Sumir athugasemdara bentu á að fyrir venjulegan íbúa í Tókýó væri slík viðskipti algjör abstraksjón – eins og að lesa um sölu á einkaeyju. Aðrir telja þetta eðlilega þróun markaðarins í alþjóðlegri fjármálamiðstöð.

Spurningin er: er þetta einstakt verðmet, eða í raun upphaf nýs viðmiðs fyrir dýrustu fasteignirnar í Asíu?

Tókýó og Singapúr leiða kapphlaup ofurlúxusins

9,5 milljarða jena metið er ekki bara forvitnileg staðreynd frá markaðnum í Tókýó. Þetta er viðmiðunartímapunktur fyrir alla Asíu, jafnvel á heimsvísu. Þróunaraðilar frá Singapúr til Hong Kong eru líklega þegar að endurskoða verðmat sitt – ef einhver borgaði svona mikið í Japan, þar sem sparnaður hefur hefðbundið verið dyggð, hvað segir það um verðþak fyrir ofurlúxus á svæðinu?

Samkvæmt spám sem birtast í iðnaðarskýrslum gætu verð á hágæða fasteignum í Tókýó hækkað um 10-15 prósent til loka árs 2026. Á sama tíma benda sífellt fleiri sérfræðingar á að Tókýó og Singapúr séu að taka við keflinu af Hong Kong, sem hefur misst nokkuð af ljóma sínum sem lúxusmiðstöð Asíu eftir pólitískar ókyrrðir. Tókýó hefur hins vegar pólitískan stöðugleika, veikann jen (að minnsta kosti fram að undanförnu) og vaxandi fjölda alþjóðlegra íbúa sem leita að öruggum athvarfi.

Hvernig geta fjárfestar lesið metið frá Omotesando?

ljósmynd: studiopdp.com

Fyrir fjárfesta felur viðskiptin með Marq Omotesando One í sér nokkur skýr skilaboð, en einnig spurningar. Annars vegar:

Tækifæri:

• Ultra-lúxusverkefni í Tókýó njóta aukins álits – nú er auðveldara að réttlæta verð upp á 300-400 þúsund dollara á fermetra
• Erlendir sjóðir eins og EQT sýna að Japan er hætt að vera framandi markaður og er að verða aðalvalkostur fyrir hágæða fjármagn
• Low-rise luxury (lágbyggð lúxus með fáum einingum) gæti orðið vinsælt ekki aðeins í Tókýó, heldur einnig í Seoul eða Taipei
• Endursöluverðmæti ultra-units hefur líklega náð stöðugu háu stigi – sá sem kaupir núna premium hefur traustari horfur

Áhættur:

• Með þessum verðlagningum getur hvert einasta makróefnahagslegt áfall (hækkun vaxta, svæðisbundin kreppa) haft veruleg áhrif á verðmat top-tier assets
• Þröngur hópur kaupenda – þetta er ekki fjöldamarkaður, hér skipta tugir ofurríkra máli, ekki þúsundir viðskiptavina
• Félagslegur ójöfnuður í Tókýó eykst (þó að Japan hafi enn tiltölulega flata samfélagsgerð), sem gæti leitt til pólitískrar spennu og þrýstings um fasteignaskatta.

Frá sjónarhóli borgarinnar styrkir sala fyrir nærri 70 milljónir dollara stöðu Tókýó á alþjóðlegum korti lúxusins – sendiherrar Marq vörumerkisins eru nú ekki lengur bara byggingaraðilar, heldur einnig allt hverfið Omotesando, sem styrkir orðspor sitt sem japanska útgáfan af Champs-Élysées í París. Á hinn bóginn gæti vaxandi gjá milli venjulegs borgara og þeirra sem eru efst á toppnum orðið tilefni til umræðu um aðgengi að almenningsrýmum og gentrífíkeringu.

Hagnýt ráð? Fylgist með hvað EQT og svipuð sjóðir gera í næstu verkefnum. Ef ný lágbyggð þróunarverkefni með svipaða hugsun koma fram – þá höfum við þegar fundið uppskriftina að velgengni. Marq Omotesando One hefur einmitt skrifað hana niður.

Steff Jeff

fasteignaritstjórn

Luxury Blog