Þróun lúxus fasteigna í vinsælustu orlofsstöðum Alpanna

Hvar fjárfesta þeir ríkustu í dag þegar heimurinn skelfur vegna óvissu í stjórnmálum og verðbólgu? Svarið gæti komið á óvart – sífellt oftar beinist athygli þeirra að snævi þöktum tindum Alpanna. Alþjóðlegi markaðurinn fyrir lúxus alpaeignir fór nýlega yfir 50 milljarða evra árið 2024, og þetta er aðeins upphafið á uppsveiflu sem er farin að valda jafnvel heimamönnum áhyggjum.

Ímyndaðu þér pólskan athafnamann sem, eftir að hafa selt upplýsingatæknifyrirtæki sitt með góðum árangri, íhugar að kaupa fjallahús í svissneska Verbier fyrir 8 milljónir franka. Hann situr í anddyri hótels, skoðar eignatilboð á spjaldtölvu, á meðan á nákvæmlega sama stað fyrir 150 árum sat annar Pólverji – heilsudvalargestur – og taldi smápeninga fyrir mánaðarlega dvöl sína á heilsuhæli.

Þróun lúxus fasteigna í vinsælustu orlofsstöðum Alpanna – skoðaðu heita markaðinn

Áberandi andstæða, ekki satt? En einmitt þessi þróun – frá heilsulindum gistiheimilum yfir í alþjóðlega mekka fyrir ofurríka – sýnir hversu róttækar breytingar hafa orðið í Ölpunum á undanförnum áratugum.

ljósmynd: theluxurytravelexpert.com

Stundum velti ég því fyrir mér hvort okkur sé raunverulega ljóst að við erum vitni að sannkallaðri byltingu. Þetta svæði hefur gengið í gegnum ótrúlega umbreytingu – úr því að vera staðbundnir skíðabæir yfir í að verða einn heitasti fjárfestingarmarkaður heimsins. Og þetta snýst alls ekki bara um skíði eða útsýni.

Til að skilja umfang þessa fyrirbæris þurfum við að kafa dýpra í uppruna þess. Saga þessa uppgangs nær mun lengra aftur en margir halda, og markaðsöflin hér starfa eftir allt öðrum reglum en í hefðbundnum fjármálamiðstöðvum. Nútíma reglugerðaráskoranir blandast nýjum fjárfestingastefnum og mynda svo flókna mósaík að jafnvel reyndustu aðilar eiga erfitt með að átta sig á henni.

Það sem nú á sér stað í dalverpum Alpanna er hvorki tilviljun né skammvinn tíska. Þetta er afleiðing langtímaviðhorfa sem vert er að kynnast – sérstaklega þar sem sífellt fleiri pólskir fjárfestar líta á þessi svæði sem raunhæfan valkost við hefðbundnar leiðir til að ávaxta fjármagn.

Frá skíðakóngum til stafræna milljarðamæringa – saga og þróun markaðarins

Hefurðu nokkurn tíma velt því fyrir þér hvernig alpabæir breyttust úr stað fyrir lungnalækningar yfir í leikvöll fyrir milljarðamæringa? Þetta er heillandi ferðalag í gegnum meira en hundrað ára umbreytingu.

ljósmynd: snow-online.com

Í raun hófst þetta allt með… sjúkdómi. Á 19. öldinni fóru auðugir borgarbúar til Alpanna ekki til að skíða, heldur til að lækna berklaveiki. Fyrstu miðstöðvarnar í Chamonix voru heilsuhæli þar sem fólk kom til að anda að sér fjallaloftinu. Enginn hugsaði þá um íbúðir fyrir milljónir evra.

Ólympíuleikarnir 1924 voru sannkölluð tímamót. Skyndilega varð Chamonix heimsfrægt. Fólk áttaði sig á því að þar var ekki aðeins hægt að lækna lungu, heldur líka skemmta sér frábærlega. Fyrstu hótelin fyrir ferðamenn, ekki sjúklinga, fóru að rísa.

En hin raunverulega bylting var Courchevel á fjórða áratugnum. Frakkar ákváðu eftir stríðið að byggja upp algerlega nýjan dvalarstað frá grunni – fyrsta skipulagða skíðasvæðið í sögunni. Þetta var snilldarhugmynd. Í stað þess að bíða eftir að bærinn þróaðist af sjálfu sér, hönnuðu þeir allt: hvar hótelin yrðu, hvar brekkurnar, hvar veitingastaðirnir.

Árin 1980 og 1990 voru allt annar heimur. Þá komu rússneskir auðmenn, arabískir olíufurstar, asískir milljarðamæringar. Skyndilega urðu þessi litlu alpabæir að alþjóðlegum markaði. Ég man að fasteignasali sem ég þekkti sagði að verðið hefði fimm- eða sexfaldast á einum áratug. Fólk keypti íbúðir eins og hlutabréf á markaði.

Það er áhugavert að hver tími skildi eftir sig sín eigin byggingarmerki. Gömlu heilsuhælin voru stór, steinsteypt hús – þau áttu að vera traust og heilnæm. Síðan komu þessar steypublokkir í brutalískum stíl á sjöunda áratugnum. Og auðmennirnir á tíunda áratugnum vildu bara gler, stál og stórar útsýnisglugga.

Kreppan 2008 kældi markaðinn aðeins, en ekki lengi. Fyrir 2020 var verðið aftur farið upp. Þá áttaði fólk sig á því að fasteignir í Ölpunum væru ekki bara skemmtun, heldur líka örugg fjárfesting. Svissneskir frankar, stöðug lög, stórkostlegt útsýni – fullkominn staður til að geyma peninga.

Hvað heillar mig mest við þessa sögu? Hvernig hver kynslóð eigenda breytti alfarið eðli þessara staða. Frá rólegum heilsuhælum, í gegnum íþróttadvalarstaði, yfir í lúxusathvarf fyrir þá ríkustu. Í dag horfum við á markaðinn 2025, sem er afrakstur allra þessara umbreytinga í einu.

Staða markaðarins 2025 – verð, kaupendur og lykilstaðir

Fjármálamarkaður fjallaeigna árið 2025 sýnir skýra verð- og landfræðilega skiptingu sem vert er að þekkja áður en fjárfestingarákvörðun er tekin.

mynd: snowtrex.co.uk

Núverandi fermetraverð á dýrustu skíðasvæðum Alpanna eru eftirfarandi:

Þessar tölur kunna að virðast óhlutbundnar, en þegar þær eru margfaldaðar með dæmigerðu flatarmáli chalet, sem er 400 fermetrar, erum við að tala um upphæðir sem fara yfir 10 milljónir evra fyrir eina eign.

Samsetning kaupenda hefur breyst verulega á undanförnum árum. Nú sjáum við eftirfarandi skiptingu:

• Evrópa: 40% (aðallega Þýskaland, Frakkland, Bretland)

• Asía og Mið-Austurlönd: 25% (aukning fjárfesta frá Singapúr og Sameinuðu arabísku furstadæmunum)

• Bandaríkin: 20% (stöðug hlutdeild þrátt fyrir sveiflur í gengi dollarans)

• Aðrir: 15% (mikill samdráttur í rússneskum kaupendum eftir 2022)

Athygli vekur að fyrir aðeins þremur árum voru rússneskir auðmenn um 15% allra viðskipta í hágæða markaðnum. Nú hafa fjárfestar frá Persaflóaríkjunum tekið þeirra stað.

Þegar kemur að tegund fasteigna eru chalet ríkjandi – þau eru 60% allra sölutilvika. Íbúðir eru 30% og hótel aðeins 10%. Meðalflatarmál er á bilinu 300 til 500 fermetrar, sem þýðir að kaupendur leita ekki aðeins að rými fyrir sig heldur einnig fyrir gesti.

Cortina d’Ampezzo hefur orðið sannkölluð stjarna síðustu mánaða. Þessi ítalska orlofsstaður, sem verður gestgjafi hluta Ólympíuleikanna 2026, hefur séð verð hækka um 22% á ári. Það er mun meira en í hefðbundnum alpabæjum. Fjárfestar vonast til að Ólympíuáhrifin haldist einnig eftir að leikunum lýkur.

Einnig er vert að nefna Zermatt, þar sem þrátt fyrir skort á nýjum byggingarlóðum hækka verð um 7% á ári. Þversagnakennt er að takmörkuð framboð ýtir aðeins undir eftirspurnina. Svipað er uppi á teningnum í Lech am Arlberg í Austurríki – þar selst hver ný eign áður en byggingu lýkur.

Landfræðilegar takmarkanir í Ölpunum gera það að verkum að markaðurinn er með mjög takmarkað framboð. Það er ekki hægt að byggja nýjan orlofsstað að vild – svæðin eru vernduð og reglugerðir verða sífellt strangari. Þetta er einn helsti þátturinn sem stuðlar að stöðugri verðhækkun á bestu stöðunum.

Núverandi ástand markaðarins einkennist einnig af ákveðinni óvissu vegna vaxandi umhverfis- og regluverksáskorana, sem geta haft veruleg áhrif á framtíð fjárfestinga í þessum geira.

ljósmynd: newzealand.com

Ísinn bráðnar, lögin herðast – umhverfis- og reglugerðaráskoranir

Alpísjöklar eru að minnka um 1,8 metra á ári. Hljómar óraunverulega? Fyrir fasteignaeigendur í fjallaferðamannabæjum er þetta mjög raunverulegt fjárhagslegt vandamál.

Nú þegar glíma 20% skíðasvæða í Ölpunum við snjóleysi. Ég man þegar vinur minn keypti íbúð á litlu skíðasvæði fyrir nokkrum árum – hann vonaðist eftir stöðugum leigutekjum. Skíðatímabilið styttist, gestir hættu að koma. Sérfræðingar spá því að árið 2050 verði skíðatímabilið orðið helmingi styttra.

ljósmynd: theluxuryvacationguide.com

“Alpísjöklar missa um það bil 3% af massa sínum á ári. Þetta er óafturkræft ferli sem mun breyta allri fjallferðamennsku,” varar WWF við í nýjustu skýrslu sinni.

Umhverfið er eitt. Annað er lögin, sem verða sífellt strangari:

1. Sviss – Lex Koller takmarkar fasteignakaup útlendinga. Í Zermatt kláruðust heimildirnar fyrir árið 2024 þegar í mars.
2. Austurríki – nýjar takmarkanir fyrir „önnur heimili“, sérstaklega í Tirol og Salzburg.
3. Frakkland – sum sveitarfélög í fjalllendum svæðum setja bann við nýjum ferðamannamannvirkjum.

Félagsleg spenna eykst samhliða þessu. Zermatt og St. Moritz eru frábær dæmi — bæði bæirnir innleiða sífellt róttækari bílabannsstefnu. Heimamenn mótmæla „draugabæjum“. Í sumum hverfum standa 80% íbúða auðar í 8-10 mánuði á ári.

Eigendur greiða skatta af fasteignum, en leggja engu til samfélagsins. Verslanir loka vegna þess að það eru engir fastakúnnar. Ungt fólk flytur burt því það hefur ekki efni á að búa í heimabæ sínum.

Ofurmikil ferðamennska flækir málið enn frekar. St. Moritz hefur sett takmörk á ferðamannahópa, Zermatt íhugar bókunarkerfi fyrir aðgang að bænum. Allt þetta hefur áhrif á fjárfestingarhæfni svæðisins.

Það er athyglisvert að sömu þættirnir sem eyðileggja hefðbundna fjallaferðamennsku geta orðið tækifæri fyrir vel ígrundaðar fjárfestingar. En það er önnur saga.

Hvernig getur fjárfestir brugðist við þessum áskorunum?

mynd: theluxurytravelexpert.com

Hvað er næst? Stefna 2030 og áætlanir fjárfesta

Stundum velti ég því fyrir mér hvort vinur minn hafði rétt fyrir sér þegar hann sagði fyrir ári síðan að Alpafjöllin væru fortíðin. Nú sé ég skýrslur frá Knight Frank og Savills – þeir spá 5-7% árlegri verðhækkun á lykilstöðum fram til ársins 2030. Þetta hljómar alls ekki eins og eitthvað sem tilheyrir fortíðinni.

Reyndar sé ég nú þegar fjóra helstu strauma sem munu móta þennan markað:

1. Örugt athvarf er að verða nýja normið. 73% ofurríkra fjárfesta skipuleggja sitt eigið „örugga alpabækistöð“ – ekki bara fyrir frí, heldur sem raunverulegan búsetukost.
2. Tæknin er orðin fastur hluti af alpahúsum. Net-núll losun, gervigreindarkerfi til að stjórna heimilinu, sýn með sýndarveruleika áður en við förum á staðinn.
3. Heilsárs tekjuöflun hættir að vera draumur. Á veturna skíði, á sumrin gönguferðir, á haustin stafrænt afeitrun – hver árstíð laðar að sér sína hópa leigjenda.
4. Samstarf hefur tekið við af hefðbundnum fjárfestingum. Staðbundnir þróunaraðilar leita eftir fjármagni, við leitum að aðgangi að markaðnum.

Reyndar eru þessar tækni ekki lengur vísindaskáldskapur. Ég hitti nýlega þróunaraðila frá Chamonix – hann sýndi mér hús sem stýrir sjálft hitastigi, lýsingu og jafnvel pantar mat út frá því hverjir eru inni á hverjum tíma. Kerfið lærði í tvo árstíðir og spáir nú þörfum gesta betur en dyravörður á hóteli.

En tækni er eitt, stefna er annað. Ég sé nokkrar raunhæfar lausnir sem virka nú þegar:

• Equity partnership með staðbundnum verktaka – við leggjum fram fjármagn, þeir þekkja staðbundnar aðstæður
• Alpine REIT sjóðurinn – dreifing án þess að þurfa að stjórna einstökum fasteignum
• Skammtímaleiga með 3-5% ávöxtun auk verðhækkunar eignar
• Sameign með hringrásarnotkun – við deilum kostnaði og áhættu

Hreinskilnislega sagt, þá sannfærir þessi samstarfsstefna mig mest. Ég fann verktaka í Verbier sem byggir eingöngu nettó-núll skála. Hann hefur leyfin og tengslin, ég hef fjármagn. Við deilum hagnaðinum jafnt, en það sem skiptir enn meira máli – við deilum líka áhættunni.

Þessi markaður verður aldrei eins og áður. Fyrir árið 2030 verða Alparnir raunverulegur valkostur við London eða Zürich sem fast búsetusvæði fyrir hluta af ofurríku fólki heimsins. Það eina sem þarf er að vera þar á undan öllum öðrum áður en þeir átta sig á því.

Draga ályktanir og pakkaðu skíðunum – næstu skref fyrir lesandann

Eftir alla þessa ferð um fjárfestingar í Ölpunum er eitt víst – engin einföld svör eru til. En að minnsta kosti vitum við nú hvar við eigum að leita að réttu spurningunum.

Sagan hefur sýnt okkur að fasteignamarkaðurinn í Ölpunum hefur þróast úr staðbundnum viðskiptum yfir á alþjóðlega fjárfestingarsenu. Staðan árið 2025 er blanda af tækifærum og áskorunum – hækkandi verð, nýjar ESG-reglur, en líka gríðarlegur möguleiki í hágæðageiranum. Áhættan? Fyrst og fremst loftslags- og reglubreytingar sem geta kollvarpað hefðbundnum hugmyndum um arðsemi.

Nú að hinu hagnýta – hvað á að gera næst? Það dugar ekki að sitja uppi með kenningarnar einar.

1. ESG-áreiðanleikakönnun í fyrsta sæti
Allar fasteignir þurfa að standast umhverfisstaðla. Þetta er ekki lengur val, heldur nauðsyn. Orkuvottorð, mat á umhverfisáhrifum, samræmi við staðbundin loftslagsáætlanir.

2. Samstarf við staðbundna lögfræðistofu
Án þess er eins og að vera á skíðum án skíða. Lögin eru mismunandi í hverjum kantón og reglur breytast hraðar en veðrið í fjöllunum. Það borgar sig að hafa einhvern sem þekkir öll smáatriðin.

3. Skoðunarferð utan háannatíma
Þá sérðu raunverulega hlið staðarins. Ekki bara glansandi brekkur, heldur líka innviði, aðgengi og hvernig samfélagið virkar. Þetta skiptir máli fyrir langtímavirði.

mynd: alpineelements.co.uk

Ég hef sjálfur einu sinni gert þau mistök að kaupa eingöngu út frá myndum frá háannatíma. Síðan kom í ljós að hálft árið var dauður tími. Sem betur fer tapaði ég ekki á því, en þetta var góð lexía.

Net-zero staðallinn verður nýja normið fyrir árið 2030. Sá sem nær ekki að fylgja eftir situr uppi með erfitt að selja fasteignir. En þeir sem undirbúa sig geta grætt á þessari umbreytingu.

Alpafjöllin krefjast góðrar undirbúnings og réttra tækja – eins og fjárfestingartindarnir krefjast þekkingar og vel ígrundaðrar stefnu.

Tími til að pakka fjárfestingarskíðunum og leggja af stað til að nýta tækifærin í Ölpunum.

Tommy

fasteignaritstjóri

Luxury Blog