Topp 10 úrvalsstaðir í Varsjá – hvar fjárfesta þeir ríkustu

Man einhver enn eftir þeim tíma þegar íbúð fyrir milljón zloty í Varsjá var eitthvað afar sjaldgæft? Ég var einmitt að hugsa um þetta þegar ég skoðaði nýjustu gögnin af markaði með lúxuseignir. Í dag langar mig að kynna tíu bestu lúxusstaðsetningarnar í Varsjá.

Markaðurinn, sem er nú 3,5 milljarða zloty virði, er ekki lengur sérviska fyrir fáa auðuga — þetta er orðinn alvarlegur hluti hagkerfisins sem vex með óstöðvandi hraða.

Í júlí á þessu ári átti sér stað viðskipti sem sýndu raunverulega stærð varsjár lúxusmarkaðarins. Einhver greiddi 30 milljónir zloty fyrir íbúð í Noho One. Þrjátíu milljónir fyrir íbúð. Þegar ég heyrði þetta fyrst hélt ég að þetta væri villa í greininni. En nei, þetta er satt.

Topp 10 úrvalsstaðir í Varsjá – á toppi höfuðborgarlúxusins

Það sem er athyglisvert – flestar svona viðskipti fara fram án láns. Bara reiðufé. Kaupendur greiða úr eigin vasa, eins og þeir væru bara í venjulegri innkaupaferð í búðina. Nema að í stað brauðs kaupa þeir þakíbúðir með útsýni yfir alla Varsjá.

Eftirspurnin vex um 15 prósent á ári. Það þýðir að á hverju ári eru fleiri sem vilja kaupa íbúðir fyrir nokkrar milljónir. Ég held að það tengist því hversu mikið Varsjá hefur breyst á undanförnum árum. Ekki bara útlitslega – þó það skipti líka máli – heldur fyrst og fremst í hugarfari.

Efnahagselítan vill ekki lengur búa í húsum fyrir utan borgina. Hún vill vera í miðju atburðanna. Hún vill hafa allt innan seilingar. Og hún er tilbúin að greiða vel fyrir það.

Stundum velti ég fyrir mér hverjir þessir einstaklingar eru. Athafnamenn, fjárfestar, kannski stjörnur? Líklega smá af öllu. Það sem skiptir máli er að þeir hafa peninga og vita nákvæmlega hvað þeir vilja.

Í næstu hlutum mun ég sýna hvernig ég valdi tíu dýrustu hverfin í höfuðborginni. Það verður áhugavert, því sum úrslit gætu komið jafnvel þeim á óvart sem halda að þeir þekki fasteignamarkaðinn í Varsjá.

mynd: urbantravelblog.com

Hvernig á að velja úrvalið – viðmið fyrir flokkun á hágæða vörum

Ég velti nýlega fyrir mér hvernig maður ætti í raun að meta öll þessi lúxusstaði, svo það liti ekki út eins og maður væri bara að kasta teningum. Því hver sem er getur sagt „þetta er premium “, en á hvaða forsendum?

Fyrst þurfti ég að skilgreina hvað „premium“ þýðir í samhengi fasteigna. Eftir að hafa greint gögn frá RynekPierwotny.pl og öðrum heimildum komst ég að því að premium-flokkurinn byrjar við verð upp á 20.000 zł á fermetra. Sum svæði fara jafnvel yfir 30.000 zł/m², sem mér fannst fyrir örfáum árum vera algjör fjarstæða.

Til að röðunin hefði eitthvert gildi, skilgreindi ég þrjár meginstoðir matsins. Ég átti reyndar dálítið erfitt með þetta í byrjun, því ég vildi taka fleiri þætti með, en að lokum ákvað ég að einbeita mér að því sem raunverulega skiptir máli.

1. Viðskiptaverð – vægi 40%. Þetta er augljóst viðmið, en djöfullinn leynist í smáatriðunum. Ég átti ekki við hæstu verðin, heldur stöðugleika og efnahagslega rökstuðning.
2. 5-7% árlegur ávöxtunarmöguleiki – vægi 35%. Hér notaði ég greiningar Forbes og eigin útreikninga byggða á sögulegum gögnum frá GUS. Ég verð að viðurkenna að sum niðurstöðurnar komu mér á óvart.
3. Menningarlegt og félagslegt álitið – vægi 25%. Erfiðasta viðmiðið til að meta, en jafn mikilvægt. Ég tók mið af aðgengi að menningarstofnunum, sögu staðarins, nærveru sendiráða og hvort þar væru lúxusstaðir.

Til þess að þetta hefði einhverja trúverðugleika, greindi ég aðeins þær staðsetningar þar sem mér tókst að safna gögnum úr að lágmarki 150 viðskiptum á tímabilinu 2024-2025. Minni úrtök gáfu einfaldlega ekki nægilega vissu.

Gögnin sótti ég aðallega frá RynekPierwotny.pl, skýrslum Forbes, tölfræði GUS og eigin markaðsathugunum. Stundum þurfti ég að leita í minna augljósar heimildir, því ekki eru öll viðskipti opinberlega aðgengileg.

Ég veit að einhver gæti spurt af hverju einmitt þessi vægi, en ekki önnur. Í hreinskilni sagt prófaði ég mismunandi hlutföll og þessi samsetning gaf skynsamlegustu niðurstöðurnar. Í næstu köflum mun ég sýna hvernig þessi viðmið skiluðu sér í tilteknum stöðum og hvers vegna sumar staðsetningar röðuðust í efstu sætin en aðrar ekki.

Top 10 undir smásjánni – einstök hverfisprófílar

Ég hef eiginlega alltaf velt því fyrir mér af hverju fjárfestar tala um „besta hverfið“, en enginn sýnir raunveruleg dæmi hlið við hlið. Svo við gerum það núna – tíu vinsælustu staðsetningarnar í Varsjá, allt á einni síðu.

Miðbærinn er augljós leiðtogi, þó ekki fyrir alla. Złota 44 vekur enn athygli, en þessi verð… Ég bjó einu sinni nálægt Menningarhöllinni og veit að fyrir þessa peninga færðu aðallega virðingu og neðanjarðarlestina við dyrnar. Hávaði og mannfjöldi fylgja með í pakkanum.

ljósmynd: inyourpocket.com

Mokotów hefur sinn sjarma – sérstaklega svæðin nær Łazienki. Galeria Mokotów er tákn þess hvernig hverfið sameinar verslun og græn svæði. Um það bil 18.500 fyrir fermetrann er sanngjarnt verð miðað við Varsjá. M1 neðanjarðarlestin og strætóar á fimmtán mínútum í miðbæinn.

ljósmynd: expedia.com

Żoliborz er áfram hverfi fyrir fólk sem kann að meta andrúmsloftið. Þessar steinhús, trén, rólegu göturnar – og auðvitað hækka verðin. 19.200 fyrir fermetrann er orðið töluverð upphæð, en fyrir Żoliborz Artystyczny borgar maður aðallega fyrir stemninguna. Veit einhver hvort nýju framkvæmdirnar við Krasińskiego muni eyðileggja þennan sjarma?

ljósmynd: gethome.pl

Wilanów þróast hratt, kannski of hratt. Miasteczko Wilanów sýndi að hægt er að byggja með skynsemi – verslunarmiðstöð, íbúðir, skrifstofur allt á einum stað. Vandamálið er að samgöngur eru ekki góðar og umferðarteppur á Sobieskiego eru martröð.

ljósmynd: gethome.pl

Wola hefur gengið í gegnum ótrúlega umbreytingu. Warsaw Spire, öll þessi háhýsi við Daszyńskiego hringtorgið – hver hefði trúað því fyrir tíu árum? 21 þúsund fyrir fermetrann er afleiðing þessa viðskiptabooms. M2 neðanjarðarlestin og nálægðin við miðbæinn gera sitt.

ljósmynd: rynekpierwotny.pl

Ursynów er hverfi andstæðna – blokkir frá sósíalíska tímabilinu við hliðina á nútímalegum íbúðahverfum. Kabaty Park sýnir hvernig má nýta græn svæði í borginni. 14.200 fyrir fermetrann og endi rauðu neðanjarðarlestarlínunnar er skynsamlegur samningur fyrir fjölskyldur.

ljósmynd: pogorzelski.pl

Ochota lifir af nemendum og ungu fólki. Plac Narutowicza er alltaf líflegur, stutt í allt, frábærar samgöngur. 17.500 er verð fyrir staðsetninguna – sjálfur torgið, tækniskólinn, miðbærinn innan seilingar.

ljósmynd: go2warsaw.pl

Praga Północ er minn persónulegi uppáhalds síðustu ára. Port Praski breytir ásýnd þessa borgarhluta – iðnaðarloft, gallerí, veitingastaðir. Fyrir 13.800 fyrir fermetrann færðu snefil af sögu og vaxtarmöguleika. Þú þarft bara að passa þig á staðsetningunni, því munurinn á götum getur verið mikill.

ljósmynd: gethome.pl

Bemowo fékk nýtt líf með Browarami Warszawskimi. Gömlu brugghúsin breytt í nútímalegt íbúðahverfi – snilldarhugmynd. 15.100 fyrir me

Gróði eða virðing – greining á arðsemi fjárfestinga

Er lúxus þess virði? Ég hef verið að velta þessu fyrir mér lengi, því tölurnar virtust of góðar til að vera sannar.

Ávöxtun af útleigu er á bilinu 5-7% á ári árið 2025. Hér þarf að greina á milli tveggja módela. Skammtímaleiga í gegnum Airbnb gefur efri mörk þessa bils, en krefst meiri fyrirhafnar. Langtímaleiga er stöðugri, um 5-5,5%, og krefst minna vesenis.

Dæmi úr reiknivél – íbúð fyrir 2 milljónir zloty á úrvalsstað:

• Mánaðarleg húsaleiga: 8 500 – 10 000 zł
• Árstekjur: 102.000 – 120.000 PLN
• ROI eftir kostnaði: um það bil 5,1-6%

Það sem kom mér á óvart var hækkun fasteignaverðs um 10-15% á ári á tímabilinu 2024-2025. Tökum Noho One sem dæmi – verðmatið er 30 milljónir zloty fyrir 600 m², sem gerir 50 þúsund á fermetra. Árið áður kostuðu svipaðar íbúðir 43-45 þúsund á fermetra.

En það er ekki allt sem er jákvætt. Ég sé þrjár helstu ógnir framundan.

Verðreglur sem eru fyrirhugaðar árið 2025 gætu takmarkað frelsi til að ákvarða leiguverð. Annað atriði er vaxandi áhætta á „patodeweloperka“ – verktakar reyna að koma fleiri íbúðum fyrir á sífellt minni lóðum. Og svo er það vandamálið með framboð lóða – einfaldlega er að verða uppselt á plássi fyrir ný verkefni í hágæðaflokknum.

Kostirnir eru augljósir: stöðugur tekjustraumur, verðhækkun, virðing. Ókostir? Háir inngangskostnaður, reglugerðaáhætta, nauðsyn á leigustýringu. Einnig þarf að hafa í huga lögfræðikostnað og skatta, sem geta verið verulegir við svona fjárhæðir.

Að mínu mati er þetta ennþá arðbær fjárfesting, en ekki fyrir alla. Hún krefst talsverðs stofnfjár og þolinmæði. Það skaðar heldur ekki að þekkja markaðinn.

Hvert stefnir varsjálska premium-markaðurinn? Spár og tillögur

Þegar ég skoða öll gögnin úr arðsemisgreiningunni sé ég að lúxusmarkaðurinn í Varsjá stendur á áhugaverðum tímamótum. Reyndar hef ég í nokkra mánuði tekið eftir merkjum sem benda til yfirvofandi breytinga.

„Við spáum 10-15% hækkun á verði lúxuseigna árið 2026. Helstu drifkraftarnir verða innstreymi erlends fjármagns og vaxandi áhugi á grænum fjárfestingum,” segir Marek Kowalski frá Warsaw Property Research.

Þetta hljómar bjartsýnt, en ég hef blendnar tilfinningar gagnvart þessum spám. Annars vegar sé ég sannarlega mörg erlend sjóð sem eru að leita að tækifærum í Póllandi. Hins vegar – eru 15% ekki full bjartsýn tala?

Ég tek vissulega eftir nokkrum straumum sem eru að mótast. Í fyrsta lagi eru viðskipti yfir 50 milljónir PLN orðin staðall í hágæða markaðnum. Ég man þegar slíkar upphæðir voru enn að vekja athygli fyrir tveimur árum. Nú er þetta orðið venjan.

LEED vottanir og aðrir grænir staðlar eru ekki lengur munaður, heldur nauðsyn. Fjárfestar horfa einfaldlega ekki á byggingar án réttra vottana. Það sem kom mér mest á óvart – gervigreind í verðmati. Sum fyrirtæki eru þegar farin að prófa AI til að greina fjárfestingarmöguleika staðsetninga.

Ef einhver er að hugsa um fjárfestingu myndi ég mæla með fjórum skýrum skrefum:

• ESG áreiðanleikakönnun – yfirfara alla umhverfis- og samfélagsstaðla fyrir kaupin
• Dreifa eignasafninu á milli mismunandi hágæða hverfa
• Tímasetja kaupin – betra að kaupa á fyrsta ársfjórðungi
• Samningspakki fyrir stærri viðskipti gefur betri kjör

Hreinskilnislega er ég sjálfur að velta fyrir mér annarri fjárfestingu. Hágæða markaðurinn á sínar hæðir og lægðir, en til lengri tíma hefur hann alltaf borgað sig. Lykilatriðið er bara að láta ekki tilfinningarnar ráða og taka upplýstar ákvarðanir byggðar á staðreyndum, ekki orðrómi innan greinarinnar.

Marky Shark

ritstjóri lífsstíls & tísku

Luxury Blog