Verð á fasteignum í Dubai, sjáðu hvað þær kosta

Árið 2025 náði fasteignamarkaðurinn í Dubai um það bil 917 milljörðum dirhama að verðmæti, þar sem heil 87% viðskipta voru greidd með reiðufé. Tölurnar eru sannarlega áhrifamiklar, ekki satt? Fyrir kaupendur er lykilatriði að skilja að 1 AED jafngildir um það bil 0,25 EUR, sem þýðir að 1 EUR er um það bil 4 AED. Þessi tiltölulega stöðugi gengisreikningur gerir fjárhagsáætlanagerð nokkuð fyrirsjáanlega. Í dag ætla ég að reyna að lýsa því hvernig fasteignaverð í Dubai lítur út.

Frá árinu 2002 hafa útlendingar getað keypt fasteignir til fullrar eignar í tilteknum freehold-svæðum. Þetta opnaði markaðinn fyrir fjárfesta alls staðar að úr heiminum, þar á meðal frá Evrópu. Og í dag má sjá mikla aukningu á áhuga á þessari tegund fjárfestingar. Þess vegna ákvað ég enn frekar að kanna markaðinn fyrir ykkur!

mynd: famproperties.com

Verð á fasteignum í Dubai – mín greining

Dubai er í dag borg með yfir 3,8 milljónir íbúa og metfjölda ferðamanna árið 2025. Eftirspurnin er aðallega knúin áfram af ungu fólki og áherslu á vöxt. Og augljóslega hefur verið fjárfest mikið hér í mörg ár til að gera þessa borg að ferðamannatákni.

Það sem skiptir máli er að eftir ævintýralega uppsveiflu á árunum 2021-2025 er markaðurinn að færast yfir í hófstilltari fasa. Vaxandi framboð íbúða byrjar að halda verði stöðugu, þannig að við erum ekki lengur að tala um gríðarlegar verðhækkanir. Þetta eru góðar fréttir fyrir kaupendur sem leita að skynsamlegu verði, ekki spákaupmennskuæði.

mynd: economymiddleeast.com

Verðbil, gerðir og staðall

Byrjum á grunnatriðunum: 1 AED er um það bil 0,25 EUR. Þessi gengisreikningur sveiflast örlítið, en hentar vel fyrir hraðar útreikninga. Og nú að tölunum, því það er líklega það sem vekur mesta áhuga þinn.

Núverandi verðbil í evrum

Stúdíóíbúðir kosta venjulega á bilinu €105.000 til €198.000 ( samsvarar AED 450-850 þús.), þó eru hefðbundin módel frekar nær neðri mörkum. Íbúðir með einu svefnherbergi byrja frá €209.000 upp í €372.000 (AED 900 þús.-1,6 millj.), tveggja herbergja íbúðir byrja einhvers staðar við €349.000 og geta farið allt að €651.000 (AED 1,5-2,8 millj.). Einbýlishús og raðhús? Hér erum við að tala um lágmark €511.000, en efri mörkin fara auðveldlega í €1,86 milljónir og hærra (AED 2,2-8 millj.+). Lúxusstaðir eins og Palma Jumeirah geta farið yfir €7,5 milljónir (AED 30 millj.+), svo verðbilið er virkilega breitt.

Verð á fermetra íbúða sveiflast frá ~€2.100 upp í €7.800, þar sem miðgildi er um €4.900 (u.þ.b. AED 19.000). Meðalverð viðskiptanna fer yfir ~AED 2,6 milljónir, sem er um €650.000.

mynd: dxbinteract.com

Hvað hefur áhrif á verðið?

Nýbyggingar off-plan (í byggingu) krefjast oft 20-60% innborgunar samkvæmt greiðsluáætlun, sem veitir sveigjanleika. Tilbúin íbúð er yfirleitt dýrari á m², en þú getur strax leigt hana út eða flutt inn. Útsýni yfir hafið eða Burj Khalifa? Bættu rólega við tug prósenta á verðið. Hæðin skiptir líka máli, því hærra sem þú ferð, því dýrara verður það.

Dæmi: fyrir €300 000 færðu ágæta eins svefnherbergis íbúð (um 55-70 m²) í góðum gæðum, á meðan fyrir €150 000 færðu stúdíó (kannski 35-45 m²) á ásættanlegum stað. Stærð og frágangur skipta máli.

mynd: uniqueproperties.ae

Samanburður €/m² í lykilhverfum

Staðsetning í Dubai er lykilatriði. Mismunur á verði milli hverfa er gríðarlegur og hefur bein áhrif á það hversu mikið þú borgar í raun og hvaða ávöxtun þú getur búist við af leigu.

Hér eru áætluð verð í byrjun árs 2026:

Munurinn er í raun verulegur. Tökum dæmi: íbúð, 60 m², í JVC kostar um €135 000 (miðað við €2 250/m²). Sama 60 m² í Downtown? Þá erum við komin í €480 000 (meðaltal €8 000/m²). Munurinn er meira en þrefaldur, en arðsemi í JVC er tvöfalt hærri.

mynd: wurarealestate.com

Freehold-svæði og eðli staðsetningar

Allar upptaldar hverfir eru freehold-svæði, sem þýðir að útlendingar geta keypt án takmarkana. Dubai Marina er eins konar miðpunktur fyrir útlendinga, þ.e. smábátahafnir, veitingastaðir, stórborgarstemning. Downtown býður upp á útsýni og virðingu, en þú borgar aukalega fyrir það. JVC (Jumeirah Village Circle) er rólegra, fjölskylduvænt hverfi, þess vegna eru verðin lægri og ávöxtunin betri. Palm Jumeirah er allt annar heimur, aðallega villur og ultra-lúxus íbúðir.

Mundu að þetta eru áætlaðar tölur. Nákvæm verð ráðast af útsýni, hæð, verktaka og frágangi. Hins vegar er úrvalið svo mikið að allir finna eitthvað við sitt hæfi!

Gjöld, viðhald og vegabréfsáritun

Verð á íbúð eða villu er aðeins hluti af sögunni. Í raun borgar þú meira, og munurinn getur komið á óvart.

mynd: kaizenams.com

Gjöld við kaup skref fyrir skref

Stærsti liðurinn er DLD (Dubai Land Department fee), sem er 4% af fasteignaverðinu. Við kaup fyrir €300 000 gerir það €12 000. Þar að auki kemur þóknun til umboðsmanns, venjulega um 2% plús VSK, svo í þessu dæmi eru það önnur €6 000-€6 300. Ef þú tekur húsnæðislán bætist við skráning veðláns (frá 0,25% upp í 0,5% af lánsfjárhæðinni) og nokkur minni stjórnsýslugjöld. Samtals? Um það bil 6-7% af kaupverði fer í viðskiptakostnað.

Og einmitt hér liggur munurinn miðað við marga evrópska markaði. Í Dubai er hvorki fasteignaskattur né skattur af leigutekjum. Þú borgar einu sinni við kaupin og síðan aðeins fyrir viðhald.

mynd: liminastudios.com

Vísum

Ráðgjöld á ári eru venjulega €2 000-€5 000, eftir gæðum byggingarinnar og þeim aðstöðu sem eru í boði (sundlaug, líkamsrækt, öryggi). Því hærri sem gæðin eru, því hærri verður service charge.

Ef þú ert að hugsa um dvalarleyfi, eru þröskuldarnir skýrir. Fasteign fyrir að lágmarki 750 000 AED (um €190 000) veitir styttra leyfi, á meðan þröskuldurinn 2 000 000 AED (um það bil €515 000) opnar leiðina að Golden Visa í 10 ár. Virðið er reiknað út frá kaupverði, ekki núverandi markaðsverði.

Fyrir fjárfestingu upp á €300 000 verður heildarupphafskostnaðurinn (verð + gjöld) því um €320 000. Síðan bætast við árlegir rekstrarkostnaðir, en án fasteigna- eða tekjuskatta.

Framtíðarsviðmyndir

mynd: cbnme.com

Til að skilja hvar við erum núna, er gott að fara aftur til ársins 2014. Þá var meðalverð á fermetra um það bil 1 003 AED. Síðan kom leiðrétting og árið 2020 féllum við niður í um það bil 894 AED/sqft (afleiðing heimsfaraldursins og fyrri mettunarmarkaðar). Og frá þeim tímapunkti fór allt að gerast fyrir alvöru.

Árið 2024 lauk með verði á bilinu 1 524-1 597 AED/sqft, eftir því hvaðan gögnin koma. Spár fyrir 2025 gera ráð fyrir 1 625 AED/sqft, og sumar sviðsmyndir sjá árið 2026 fara yfir 1 800 AED/sqft. Þetta hljómar eins og eldflaug, en athugið: vaxtarhraðinn er þegar farinn að minnka. Markaðurinn er að færast yfir í hóflegri vöxt, ekki áframhaldandi æði.

Sölumagn og markaðssamsetning

Skalinn? Árið 2025 búist við um 270.000 viðskiptum með samanlagða verðmæti upp á 917 milljarða AED. Fyrsti ársfjórðungur 2025 einn og sér gaf ~42.000 viðskipti (um 114 milljarða AED). Athyglisvert er að 60-70% eru off-plan, þ.e. kaup á teikningu, og 87% kaupenda greiða með reiðufé. Þetta sýnir hversu sterkur þessi markaður er á traustum grunni, þó að hátt hlutfall off-plan þýði einnig meiri viðkvæmni fyrir töfum á framkvæmdum.

Frá framboðshliðinni: árið 2025 á að bætast við ~48.000 nýjar íbúðir, árið 2026 allt að ~72.000, þar af skilaði Q1 2025 einungis ~9.400 einingum. Íbúafjöldi Dubai er nú yfir 3,8 milljónir, auk ferðaþjónustu (yfir 17 milljónir árið 2024), svo eftirspurnin er til staðar. Spurningin er bara hvort framboðið fari ekki að taka fram úr henni.

Spár

Hér verður þetta áhugavert. Fyrir villur og lúxussegmentið sjá flestir sérfræðingar +5-8% vöxt árið 2026. Íbúðir í miðsegmentinu? Fitch og aðrir varkárir sérfræðingar vara við mögulegri leiðréttingu upp á 10-15%, aðallega vegna offramboðs á off-plan og aukinnar afhendingar. Leigur hækka til skamms tíma ( +6-13%), þannig að fjárfestar í útleigu hafa púða, en árin 2026-2027 gæti verðþrýstingur farið í hina áttina.

Hvað þýðir þetta? Ef þú horfir á lúxus og villur, lítur spáin stöðug út. Íbúðir? Það þarf að passa tímann.

Hvernig á að lesa markaðinn í Dubai á skynsaman hátt?

mynd: elysian.com

Markaðurinn í Dubai snýst ekki bara um harðar tölur, heldur líka samhengi sem ræður því hvort ákveðið verð sé tækifæri eða gildra. Einn fermetri í Marina getur kostað svipað og í Downtown, en leigumöguleikar, aðgengi að neðanjarðarlest og þróunarsýn hverfisins skapa allt aðra fjárfestingarsögu. Meðalverð í evrum gefa viðmið, en raunverulegt virði felst í smáatriðum sem þróunaraðilar minnast sjaldan á í sölubæklingum.

Þess vegna er þess virði, þegar þú kaupir í Dubai, að horfa víðar en bara á tölurnar á tilboðssíðunni. Staðsetning, þroski hverfisins, gæði þróunaraðilans og raunverulegur rekstrarkostnaður vega oft þyngra en sjálft kaupverðið.

Og einmitt þessi hæfni til að lesa á milli línanna aðgreinir árangursríka fjárfestingu frá vonbrigðum. Ég á nú þegar tvær fasteignir í Dubai og mæli innilega með þessum stað fyrir ykkur!

Stev

aðdáandi hágæða fasteigna og golfíþróttar

ritstjórn Luxury Blog