Hvað kosta fasteignir í Dubai?

“Meðalverð á fermetra í Dubai árið 2025 fór yfir 18.000 AED, sem samsvarar um það bil 19.000 PLN – það er meira en þú borgar fyrir lúxusíbúð í miðbæ Varsjá.”

Hljómar þetta eins og brjálæði? Samt eru erlendir fjárfestar nú þegar 70% af öllu fasteignamarkaðnum í þessari emíraborg. Þetta er engin tilviljun. Dubai býður upp á eitthvað sem erfitt er að finna annars staðar – enga skatta á fjármagnstekjur, fasta búsetu fyrir fasteignaeigendur og markað sem vex hraðar en flestir, jafnvel á tímum alþjóðlegrar verðbólgu.

Árið 2025 markar tímamót fyrir fasteignamarkaðinn í Dubai. Expo 2020 hefur sett eftir sig spor, stór innviðarverkefni eru að klárast og borgin undirbýr sig fyrir næstu þróunarbylgju. Fjárfestar frá Póllandi líta sífellt oftar á Dubai ekki lengur sem framandi ævintýri, heldur sem raunhæfan valkost við heimamarkaðinn.

Hvað kosta fasteignir í Dubai?

Til að átta þig á því hvort það borgi sig að fjárfesta í fermetrum í Dubai, þarftu að vita þrjá lykilþætti:

• Núverandi fermetraverð – hvað mismunandi gerðir af raunverulega kosta í hverjum hverfi

• Heildarkostnaðaryfirlit – hvaða aukagjöld bíða kaupenda fyrir utan íbúðaverðið

• Arðsemi og straumar – er hægt að græða á útleigu og hvernig lítur framtíð þessa markaðar út

Ég ætla ekki að fela það – tölurnar geta komið á óvart. En djöfullinn leynist í smáatriðunum, og einmitt þau geta ráðið úrslitum um hvort fjárfestingin þín verði árangursrík eða ekki.

Áður en við förum út í nákvæmar upphæðir, er gott að skilja verðlandslagið á fasteignamarkaðnum í Dubai.

Verðakort 2025 – frá stúdíóíbúð til þakíbúðar

Verðlag í Dubai árið 2025? Þetta er efni sem hver einasti fjárfestir ætti að kunna utan að. Bilin eru mjög breið, en það er vel hægt að átta sig á þessu öllu saman.

Staðreyndir sem vert er að muna: Verð á off-plan eignum eru að jafnaði 15-20% lægri en á tilbúnum eignum. “Luxury” staðallinn hækkar verðið um aðra 30-40%. Mesta verðhækkunin árið 2024 var í hverfum við skurðinn – allt að 18%.

Landafræði skiptir öllu máli í þessum bransa. Downtown og DIFC eru fjármálamiðstöðvar þar sem fermetrinn kostar 15.000-25.000 AED. Palm Jumeirah? Þar ræður orðspor og þú borgar svipað. En ef þú ferð til Ajman eða Sharjah í úthverfin, þá kostar sami fermetrinn skyndilega 8.000-12.000 AED.

Af hverju svona mikill munur? Innviðir, nálægð við neðanjarðarlestina, útsýni yfir Burj Khalifa. Og auðvitað allur þessi markaðssetning og virðing sem fylgir slíkri heimilisfangi.

Tvö dæmi úr raunveruleikanum – þakíbúð í Burj Khalifa var seld á síðasta ári fyrir 42 milljónir evra, keypt af rússneskum auðkýfingi. Á hinn bóginn keypti kunningi minn frá Póllandi sér 74 fermetra í Ajman fyrir 223.000 AED og er ánægður með það.

Sögur verðlagsins eru sannkölluð rússíbanareið. Árið 2008, rétt fyrir kreppuna, kostaði fermetrinn um 20.000 AED – hljómar kunnuglega, ekki satt? Svo kom hrun og verðið féll um 60%. Faraldurinn 2020? Þá héldu allir að allt færi á versta veg, en í staðinn rauk verðið upp eins og eldflaug.

Reyndar er það áhugavert að þessar verðskrár frá 2008 komu ekki aftur fyrr en núna. Það þýðir að markaðurinn þurfti 15 ár til að ná sér á strik.

Við þekkjum nú þegar upphafsverðin, svo nú er kominn tími til að reikna út heildarupphæðina og sjá hvað þú bætir meira við þessa tölu…

Fullur reikningur – gjöld, skattar og kaupferli

Sérð upphafsverðið og heldur að það sé allt? Því miður er það bara byrjunin. Í Dubai breytist hver dirham á pappírnum í mun hærri upphæð á reikningnum – og enginn útskýrir þetta fyrir þér nákvæmlega fyrirfram.

1. Bókunarform og fyrsta innborgun
Þú byrjar á “Reservation Form” og 10% staðfestingargjaldi. Þetta hljómar saklaust, en hér greiðir þú þegar þóknun til umboðsmannsins – venjulega 2% af verðmæti. Ef þú kaupir fyrir 1.500.000 AED, þá eru það strax 30.000 AED í viðbót. Tímalengd: 1-3 dagar.

2. Kaupsamningur (SPA) og DLD-skráning
Hér kemur stærsti kostnaðurinn til sögunnar – 4% gjald Dubai Land Department. Þetta er ekki samningsatriði. Fyrir sömu fjárfestingu er það önnur 60.000 AED. Auk þess koma með gjöld til lögbókanda, venjulega 2.000-5.000 AED. Þessi áfangi tekur um það bil 7-14 daga.

1. Greiðsluáætlun fyrir eignir keyptar af teikningu
   
   Flest verkefni fylgja svipuðu mynstri: 10% við bókun, 10% við undirritun kaupsamnings, síðan greiðslur á 3-6 mánaða fresti eftir framvindu byggingar. Dæmi fyrir 24 mánaða verkefni: 20% á fyrstu tveimur mánuðum, næstu 60% í jöfnum hlutum á sex mánaða fresti, lokagreiðsla 20% við afhendingu lykla.
2. Rekstrarkostnaður og falinn gjöld
   
   Enginn talar hátt um þjónustugjaldið 10-20 AED/m² á ári. Fyrir 100 m² íbúð er það 1.000-2.000 AED á ári. Stundum bætist við gjald fyrir bílastæði, sorphirðu eða tryggingu hússins.
3. Lokið og afhending
   
   Síðustu 20% plús gjöld fyrir eignayfirfærslu. Aukalega 2.000-3.000 AED fyrir skjöl, þýðingar og lokaumsýslu. Ferlið tekur 30-45 daga frá því að byggingu lýkur.

Golden Visa í hnotskurn: með lágmarksfjárfestingu upp á 2.000.000 AED færðu 10 ára vegabréfsáritun fyrir alla fjölskylduna. Umsóknarferlið tekur 2-4 vikur, helstu kostir eru frjálsar komur til UAE, möguleiki á rekstri fyrirtækis og engin krafa um að yfirgefa landið á sex mánaða fresti.

Sannleikurinn er sá að upphafsverðið er að hámarki 85% af endanlegum kostnaði. Afgangurinn eru „smáatriði“ sem geta komið jafnvel reyndum fjárfestum á óvart.

Nú þegar við þekkjum heildarupphæðina, spyrjum: mun þetta borga sig?

Arðsemi og framtíð – er fjárfestingin þess virði?

Er fjármagn þitt að vinna á skilvirkan hátt? Þetta er spurning sem hver fjárfestir spyr sig þegar hann íhugar kaup á fasteign í Dubai.

Tölurnar tala sínu máli. Í miðbæ Dubai geturðu búist við ávöxtun upp á um 7%, á meðan í úthverfum borgarinnar getur hún farið allt að 10%. Til samanburðar gefa íbúðir í Varsjá mest 5%. Munurinn er verulegur.

Spárnar fyrir næstu ár líta bjartsýnt út – verðhækkun um 5-8% árið 2025 og síðan stöðug 5-10% árlega fram til 2030. Dubai 2040 áætlunin miðar að því að umbreyta borginni í alþjóðlega miðstöð fyrir auðugustu einstaklingana. Fjöldi high-net-worth individuals er nú þegar að auka eftirspurnina.

Það er þess virði að skoða tölfræði viðskiptanna. Á árinu 2024 voru skráð yfir 100.000 sölur og spár fyrir 2025 gera ráð fyrir 120.000. Þetta þýðir eitt – markaðurinn er mjög virkur. Þú munt ekki eiga í neinum vandræðum með að selja þegar kemur að því að fara út.

En er allt eins og í sögu? Ekki alveg.

Áhætta & Ávinningur

Alþjóðleg verðbólga getur haft áhrif á framfærslukostnað fasteigna. Landfræðileg stjórnmál í Miðausturlöndum fela alltaf í sér ákveðna áhættu. Og fasteignamarkaðir – jafnvel þeir bestu – ganga í gegnum hagsveiflur með hækkunum og lækkunum.

Að velja á milli off-plan og tilbúinna verkefna? Off-plan býður betra verð, en krefst þolinmæði. Tilbúnar eignir þýða strax leigutekjur, þó með hærra inngangsverði.

Að lokum býður Dubai upp á eitt hæsta ávöxtunartölur á þessum hluta heimsins. Spurningin er – ertu tilbúinn að taka þetta skref?

Hvað er framundan fyrir markaðinn í Dubai – helstu lærdómar og næstu skref

Dubai er ekki lengur þessi brjálaði markaður sem hann var fyrir áratug, þar sem þú keyptir íbúð út frá bæklingi og vonaðist til að verktakinn myndi klára bygginguna. Í dag er staðan allt önnur.

Þrjú atriði sem þú verður að vita

Verðið hækkar enn, en rólegra en fyrir ári síðan. Þetta eru góðar fréttir – það þýðir stöðugleika án spákaupmennsku. Annað atriði – það bætast alltaf 6-8% við kaupverðið vegna aukakostnaðar. Og það þriðja, mikilvægasta: arðsemi í Dubai er enn meiri en á flestum evrópskum mörkuðum.

Margir gleyma þessum síðasta lið og einblína aðeins á innkaupsverðið.

Prófaðu áður en þú kaupir

▢ Ertu með skýrt fjárhagsáætlun með svigrúm fyrir óvæntan kostnað?

▢ Veist þú nákvæmlega hvers vegna þú ert að kaupa – er það íbúð fyrir þig sjálfan, fjárfesting eða kannski hluti af lífeyrisáætlun?

▢ Hefurðu ákveðið tímaramma – 3 ár, 10 ár eða jafnvel lengur?
▢ Ertu tilbúinn að taka áhættu vegna gengissveiflna og staðbundinna reglugerða?

▢ Ertu með útgönguáætlun fyrir fjárfestinguna þína – hvenær og hvernig ætlarðu að selja?

Þessar spurningar hljóma einfaldlega, en flestir kaupendur geta ekki svarað þeim. En þeir ættu að geta þess.

Innsýn í framtíðina 2026-2030

Dubai Vision 2040 eru ekki bara falleg markaðsslagorð. Borgin leggur raunverulega áherslu á sjálfbær verkefni og framtíðartækni. Það er meira að segja komið fram eitthvað sem kallast „metaverse fasteignir“ – það hljómar undarlega, en fyrstu dæmin um sölu sýndarfasteigna tengda raunverulegum eignum eru þegar farin að birtast.

Ég segi ekki að þetta verði bylting, en stefna málsins er skýr. Dubai vill verða tæknimiðstöð svæðisins.

Kominn aðgerðartími

Að setja fram kenningar er eitt, en framkvæmdin er annað. Skoðaðu nýjustu tilboðin hjá löggiltum umboðsmönnum – ekki á auglýsingavefjum, heldur hjá fólki sem hefur RERA leyfi. Þetta er grundvöllur öryggis.

Ef þú ert þegar farin(n) að hugsa alvarlega um kaup, bókaðu ráðgjöf hjá einhverjum sem þekkir staðbundinn markaðinn inn og út. Taktu ekki ákvarðanir eingöngu út frá greinum á netinu – ekki einu sinni þessari.

Haltðu höfðinu köldu, en láttu verkin tala.

Mark D.

lífsstílsritstjóri

Lúxusblogg