Eignir í lúxusflokki á Kanaríeyjum – skýrsla 2026

16 milljónir+ ferðamanna árið 2025, nýting í skammtímaleigu á bilinu 65-80%. Kanaríeyjar eru ekki lengur árstíðabundinn orlofsstaður, heldur árshring vinnuvél til að afla tekna.

Og einmitt þess vegna er árið 2026 lykilár. Markaðurinn hefur hitnað, en ekki ofhitnað. Innstreymi erlends fjármagns, aðallega frá Þýskalandi, Bretlandi og Skandinavíu, heldur verðinu uppi. Fólk kaupir ekki bara fyrir frí, það kaupir lífsstíl: eilíft sumar, enginn vetrarstreita, frábær innviðir. Og um leið eign sem vinnur sjálf.

Sölumarkaður í allri sinni dýrð

Birgðir hafa minnkað um 13-20% milli ára, eftir eyju. Viðskipti lokast 0-5% undir ásettu verði, en helstu fasteignir (útsýni yfir hafið, við ströndina) oft á pari eða jafnvel yfir. Samningar? Hugsanlegt, en ef þú dregur það í viku, þá skrifar einhver annar undir á undan þér.

Brúttó 4-6,5% af leigutekjum er raunhæft meðaltal, þar sem eignir með sjávarútsýni og nálægt ströndinni eru í forgangi. Spurningin er ekki ” hvort það borgi sig að kaupa “, heldur “hvar nákvæmlega og á hvaða kjörum”. Í þessari skýrslu sýnum við: hvaða hverfi, hvaða verð, hvernig Ley 6/2025 lítur út og hvernig á að reikna raunverulega ávöxtun. Án málningar, með nákvæmum tölum.

Premium fasteignir á Kanaríeyjum

Eignamarkaðurinn premium á Kanaríeyjum hefur sannarlega tekið við sér. Apríl 2026 sýnir tölur sem fyrir ári síðan hefðu virst fjarlægar: meðalsöluverð er €3.555/m² (+8,42% á ári), en leiguverð er €17,14/m² (+4,64% á ári). Athyglisvert er að munurinn milli héraða er talsverður og vert að kynna sér hann áður en þú skipuleggur kaup.

Meðalverð og árlegur vöxtur

Santa Cruz de Tenerife er án efa dýrari hérað (€3 868/m²), Las Palmas býður upp á lægri verð (€2 915/m²). Gögn frá Engel & Völkers og Indomio fyrir I-IV.2026 brjóta þetta enn frekar niður: lúxusheimili fara á €2 685/m² (+3,84% á ári), íbúðir á €3 298/m² (+3,48% á ári). Í sjálfu Tenerife-héraði sýndi mars €3 435/m². Erlendir fjárfestar, fjarvinnandi, eftirlaunaþegar og leigufjárfestar knýja eftirspurnina áfram. Það er í raun ekki að undra.

Framboð, sölutími og samningaviðræður

Birgðir hafa minnkað um 13-20% á ári, sem finnst á vettvangi. Meðaltal DOM (days on market) er 75-110 dagar, en á heitum svæðum fer það niður í 30-60 daga. Samningar? Yfirleitt 0-5% undir auglýstu verði. Í prime-stöðum er oft keypt á eða jafnvel yfir auglýstu verði, og 15-20% af premium viðskiptum enda yfir auglýstu verði. Sölumarkaður, enginn vafi á því.

Hvar á að kaupa og á hvaða verði?

Costa Adeje er þekktasta hágæðasvæðið á Kanaríeyjum. Hér eru verðin á bilinu €3.800 til €5.100 á fermetra, þó meðaltalið fyrir allt Adeje sé €4.603/m² (gögn E&V, 1. ársfjórðungur 2026). Arona, nágrannasveitarfélagið með aðgang að ströndum og innviðum, býður upp á íbúðir að meðaltali á €4.365/m². Þetta er traustur byrjunarpunktur ef þú ert að leita að staðfestu svæði með tilbúinni ferðaþjónustuinnviði.

Gran Canaria: strandlengjan og nágrenni Maspalomas

Á Gran Canaria er dýrast á svæðunum Santa Catalina og Las Canteras, þar sem beachfront kostar um €4 280/m². Maspalomas, þekkt fyrir sandöldur sínar og lúxus hverfi, er hærra í verði: úrvalsheimili kosta að meðaltali €4 689/m². Heildarviðmið fyrir suðurhluta Gran Canaria í III.2026 er €4 709/m². Þegar kemur að arðsemi skammtímaleigu sker La Isleta sig úr með brúttó ~6,3% og Las Canteras með ~5,2% á eignum í fremstu röð.

Hvar á að leita?

Vegueta og Triana (sögulegur miðbær Las Palmas) eru minna augljós valkostur. Hér er byggingargæðin viðunandi og verðin lægri en við ströndina. Stækkun flugvalla (2026-2028) og endurbætur á TF-5 gefa 5-15% verðaukningu í næsta nágrenni innviðaverkefnanna.

Reglur, skattar og fjármögnun

Áður en þú byrjar að leita að tiltekinni fasteign þarftu að skilja eitt: reglurnar um útleigu til ferðamanna hafa nýlega orðið strangari. Í mörgum byggingum er nú krafist samþykkis 60% íbúðareigenda til að reka ferðamannaþjónustu. Þetta er ekki formsatriði. Ég hef séð dæmi þar sem fjárfestar keyptu íbúð á frábærum stað, en svo kom í ljós að íbúðareigendur neituðu að veita samþykki.

Spennusvæði (Las Palmas de Gran Canaria, sum svæði Tenerife) hafa viðbótartakmarkanir. Athugaðu svæðisskipulag og reglur húsfélagsins áður en þú kaupir, ekki eftir á. Það sparar þér mánuði af pirringi og lögfræðikostnaði.

IGIC og fjármögnun kaupa af útlendingum

Skattar? Hér færðu smá afslátt. IGIC er 6,5% á nýbyggingar, á meðan þú myndir greiða 10% VSK á meginlandinu. Þetta er talsverður munur þegar kemur að премиум fasteignum.

Finansiering fyrir útlendinga lítur svona út:

• LTV venjulega 60-70% (stundum samþykkir bankinn meira, en það er sjaldgæft)
• Vextir ~2,8-3,5% (fer eftir banka og þínum prófíl)
• Þú þarft endilega að hafa NIE-númerið áður en þú ferð í bankann
• Ferlið tekur 4-8 vikur, svo skipulegðu þetta með fyrirvara

Það sem er áhugavert er að ég sé vaxandi eftirspurn eftir vistvænni byggingu og merkjavörðum bústöðum. Bankar meta slík verkefni mildar þegar kemur að áhættumati. En mundu: samræmi við reglugerðir er ekki valkostur, heldur skilyrði fyrir inngöngu á lúxusmarkaðinn. Án þess er einfaldlega enginn leikur.

Ímynd fjárfestis í úrvalsflokki 2026

Meðalhúsaleiga í premium flokki er nú €17,14/m² á mánuði, sem er 4,64% hækkun á ári. Puerto og Las Canteras eru í kringum €16,70/m², þó að nákvæm staðsetning geti breytt myndinni. Stuttímaleiga er að jafnaði milli 65% og 80%, sem er ekki slæmt á háannatíma sumarsins. Vandamálið er að ný lög Ley 6/2025 beina eigendum í átt að langtímaleigu, svo þessar tölur gætu breyst.

Endurgreiðsla og verðmæti fyrir aðila sem ekki eru heimilisfastir

Typísk brúttó ávöxtun er 4-6,5%, eftir hverfi:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (strandlengja): ~5,2%
• Puerto de la Luz: um það bil 5,8%

Hér kemur áhugaverður þáttur inn. Erlendir aðilar með fasta búsetu utanlands greiða að meðaltali 76% hærra verð á fermetra miðað við innlenda kaupendur: €3 242/m² á móti €1 839/m² (H2 2025). Erlendir aðilar með fasta búsetu greiða €1 963/m². Útlendingar standa fyrir 18,4% allra kaupa, þannig að þessi hópur hefur áhrif á verðlagningu á bestu stöðunum.

Pólverjar? Árið 2024 um það bil 4.200 viðskipti um alla Spán, þróunin er vaxandi árið 2025. Eyjarnar laða aðallega að sér fólk sem annað heimili og sem tekjulind með sumarleyfisleigu, þó sífellt fleiri veðji á langtímaleigu vegna reglugerða.

Hvað verður í raun eftir af lúxusmarkaðnum árið 2026?

Þegar þú horfir á hágæðamarkað Kanaríeyja árið 2026 sérðu fremur samræmda mynd. Þetta er hvorki spákaupmennska né skyndileg bóla. Þetta er markaðshluti sem hefur fundið jafnvægi milli eftirspurnar erlendra kaupenda og takmarkaðs framboðs á bestu staðsetningunum. Raunveruleg viðskipti, raunverð, raunverulegir fjárfestar með fjármagn.

Hvað stendur eftir? Þroskaður markaður þar sem þú tekur ákvarðanir byggðar á undirstöðum, ekki tilfinningum. Kanarískt premium er ennþá sérhæfður markaður, en stöðugur. Loftslag, flugsamgöngur, skattastatus – þetta virkar enn. Ef þú ert að leita að íbúð við hafið eða villu með útsýni, eru valkostir til staðar, þú þarft bara að vita hvað þú raunverulega þarft.

Markaðurinn mun ekki hverfa, en hann mun heldur ekki springa út. Hann heldur einfaldlega áfram að vera til.

Steen

ritstjórn fasteigna