Kaupa ódýrt, gera við, selja dýrara. Alþjóðlegur fasteignaflipp virðist einfaldur, en erlendis verður þetta fljótt að flóknari þraut. Kaupverðið er aðeins byrjunin – þú þarft að taka tillit til skatta, lögbókanda, lögfræðings, hönnuðar, viðgerða, fjármögnunar, rekstrar, markaðssetningar og sölu. Síðan þarf að gera upp tekjuskatt.

Ítalía og Portúgal eru áhugaverðir markaðir fyrir fjárfesta. Bæði löndin bjóða upp á mikið af eldri fasteignum, aðlaðandi ferðamannasvæði og eftirspurn frá erlendum kaupendum. Á Ítalíu er auðveldara að finna mjög ódýrar fasteignir, á meðan Portúgal býður upp á sveigjanlegri markað en hærra inngangsverð.

Flipping á alþjóðavísu. Fyrst ARV, síðan kaup

Klassískur flip felur í sér kaup, endurbætur og sölu. Lykilatriði er að ákvarða ARV – After Repair Value, það er að segja raunverulegt verðmæti fasteignarinnar eftir endurbætur. ARV ætti ekki eingöngu að byggja á auglýstu verði. Mikilvægara er að skoða raunverulega seldar, sambærilegar eignir og eftirspurn á staðnum.

Ef þú kaupir hús á 80 þúsund evrur og getur selt það eftir endurbætur á 150 þúsund evrur, þá er mismunurinn, 70 þúsund evrur, ekki enn hagnaður. Þú þarft að draga frá skatta, kaupverðskostnað, gjöld til lögbókanda, lögfræðings, hönnuðar, kostnað við endurbætur, búnað, fjármögnun, rekstur, markaðssetningu og sölu.

Þess vegna ætti að gera áætlunina varfærnislega: miða við raunhæft söluverð og skilja eftir svigrúm fyrir ófyrirséðan kostnað. Stærsta mistökin eru að gera ráð fyrir hæsta söluverði og fullkomnu framkvæmdarferli við endurbætur.

Þess vegna krefst alþjóðleg flipping due diligence áður en kaupin fara fram. Þetta ferli er eitt mikilvægasta stig allrar fjárfestingarinnar.

Ítalía er ódýr hús.

Ítalía hefur gríðarlegt úrval gamalla fasteigna – allt frá húsum í litlum bæjum og dreifbýli til bygginga í sögulegum miðborgum. Sum þeirra hafa staðið auð í mörg ár og þarfnast umfangsmikillar endurnýjunar.

Þetta er hugsanlegt tækifæri fyrir flipper: að kaupa undir markaðsvirði, búa til nútímalega vöru og selja hana dýrara. Dæmi um þetta eru áætlanirnar „Case a 1 euro“, sem fela í sér sölu á völdum yfirgefnum fasteignum fyrir táknrænt verð.

Og margt óvíst

Markmiðið þeirra er ekki að gefa hús, heldur að endurvekja bæina. Dæmi um þetta er áætlun sveitarfélagsins Cantiano á Marche-svæðinu. Kaupandinn þarf að uppfylla skilyrði varðandi endurbætur, útbúa verkefni og halda sig við tímamörk sem sveitarfélagið setur. Áætlunin gerir einnig ráð fyrir tryggingu að upphæð 4 þúsund evra.

Verðið 1 evra er því aðeins byrjunin. Gamalt hús getur þurft nýtt þak, styrkingu á burðarvirki, endurnýjun á lögnum, einangrun, glugga og hurðir og fullnaðarfrágang. Þá bætast við hönnun, skjöl, skattar, lögfræðingur, stjórnsýslukostnaður eða minjavörður. Að lokum getur fjárfestingin numið tugum þúsunda evra, og ef ástandið er mjög slæmt getur hún jafnvel farið yfir 100 þúsund evrur.

Ítalsk byggingarlög

Á Ítalíu er sérstaklega mikilvægt að ganga úr skugga um að raunverulegt ástand fasteignarinnar samsvari skjölunum. Árið 2024 voru sett lög sem kallast „Salva Casa“ – Decreto-Legge nr 69/2024, sem var breytt í lög nr 105/2024. Reglugerðin innleiddi lausnir varðandi tiltekin byggingarfrávik og verklag sem tengist lögmætu stöðu fasteigna.

Þetta þýðir þó ekki að hægt sé að lögleiða hvert einasta óleyfilegt verk svo auðveldlega. Allt fer eftir tegund ósamræmisins og einstaka tilviki. Áður en kaup fara fram er því ráðlegt að fela staðbundnum sérfræðingi að skoða skjölin og möguleika á að framkvæma fyrirhugaða viðgerðina.

Skattar á Ítalíu

Við kaup frá einkaaðila eða fyrirtæki í viðskiptum undanþegin virðisaukaskatti, án „prima casa“ forréttinda, er almenn skráningarskattsprósenta 9%, og fasteignalána- og fasteignamatsgjaldið eru að jafnaði innheimt með 50 evrum hvort. Í öðrum tegundum viðskipta geta aðrar reglur gilt, þar á meðal virðisaukaskattur.

Við sölu kveða ítölsk lög á um skattlagningu tiltekins hagnaðar, sérstaklega þegar um er að ræða fasteignir sem hafa verið keyptar eða byggðar ekki lengur en fyrir fimm árum. Nánari atriði ráðast af sögu fasteignarinnar og aðstæðum skattgreiðanda.

Við regluleg kaup, endurbætur og endursölu fasteigna þarf einnig að greina eðli starfseminnar nánar. Einstök sala á einkaeign og kerfisbundin flipping þarf ekki endilega að vera meðhöndluð á sama hátt í skattalegu tilliti.

Flipping á alþjóðavísu: Portúgal. Mikil eftirspurn, erfiðara að finna tækifæri

Portúgal er einn þekktasti fasteignamarkaður Evrópu. Lissabon, Porto, Algarve og önnur aðlaðandi svæði laða að bæði íbúa og erlenda kaupendur.

Samkvæmt portúgölsku hagstofunni hækkuðu íbúðaverð um 17,6% árið 2025, fjöldi viðskipta jókst um 8,6% og miðgildi viðskiptaverðs á fjórða ársfjórðungi var 2.198 evrur á m².

Dynamískur markaður þýðir hugsanlega hærra verðmæti uppgertra fasteigna, en einnig hærra kaupverð og meiri samkeppni. Einungis markaðsvöxtur mun því ekki bjarga illa keyptu húsi.

Kostnaður við kaup í Portúgal

Við kaup þarf fyrst og fremst að taka tillit til IMT – skatts vegna kaupverðs fasteignar, sem og Imposto do Selo, þ.e. stimpilgjalda.

IMT-hæðin fer m.a. eftir tegund fasteignar og tilgangi hennar. Skattstofninn er í meginatriðum sá hærri af tveimur: viðskiptaverði eða skattmati fasteignarinnar.

Stimpilgjald við kaupum á húsi er almennt 0,8% af skattstofni. Að auki bætast við lögfræðikostnaður, skjöl, fjármögnun og viðgerðir.

Flipping og skattur í Portúgal

Við sölu fasteigna getur myndast mais-valia, þ.e. hagnaður sem fellur undir viðeigandi skattareglur. Portúgalsk lög aðgreina sölu á einkaeign frá tekjum sem stafa af atvinnustarfsemi.

Einstök sala á eigin fasteign og regluleg kaup á húsum með það að markmiði að gera þau upp og selja aftur þurfa því ekki endilega að vera gerð upp á sama hátt.

Portúgalska atvinnugreinaflokkunin nær yfir CAE 68100 – kaup og sala fasteigna. Þetta þýðir ekki sjálfkrafa að stofna þurfi félag. Hins vegar, þegar um er að ræða endurtekin fasteignaviðskipti, er ráðlegt að ráðfæra sig við staðbundinn skattaráðgjafa áður en fyrsta viðskiptin fara fram til að ákveða réttan hátt á rekstri og uppgjöri.

Árangursrík flipping! Hvar er best að græða og hver er áhættan?

Flipping międzynarodowy er ekki að eltast við ódýrustu heimilisföngin. Mesti möguleikinn er ekki endilega þar sem fasteignir eru ódýrar. Ódýrt hús á stað þar sem eftirspurn er lítil getur verið verri fjárfesting en dýrari eign á stað þar sem auðvelt er að finna kaupendur eftir endurbætur.

Gott verkefni ætti að hafa ákveðinn yfirburð: kaup undir markaðsverði, möguleika á hagstæðri endurbyggingu, einstaka staðsetningu, ónýtta flatarmálsstærð, lágan staðal í góðu umhverfi eða skýrt skilgreindan hóp markhópskaupenda.

Dæmi: hús fyrir 90 þús. evrur, viðgerð fyrir 40 þús. evrur og 15 þús. evrur í aðra kostnaði. Við sölu fyrir 180 þús. evrur gefur þetta 35 þús. evrur í afgang áður en endanlegt skattauppgjör fer fram. Ef salan verður hins vegar 160 þús. evrur, lækkar niðurstaðan í 15 þús. evrur.

Það er einmitt þess vegna sem það mikilvægasta í flippingu eru ekki glæsilegar sýnilegar útfærslur, heldur gott kaupverð, kostnaðareftirlit og raunsæ lokaverðmat.

Flipping międzynarodowy: największe zagrożenia

• Röng ARV-mat – fasteignin gæti ekki náð áætluðu verði.
• Hækkun á viðgerðarkostnaði – raki, burðarvirki, þak, lagnir eða vandamál með skjöl geta verulega aukið fjárhagsáætlunina.
• Tafir – lengri endurbætur þýða frekari kostnað við fjármögnun, skatta, þjónustu og viðhald.
• Lítil lausafjárstaða – í litlu þorpi getur sala á húsi eða fjölbýlishúsi tekið marga mánuði.
• Breytingar á reglum og fjármögnunarkostnaði – geta dregið úr arðsemi verkefnisins.
• Vandamál með verktaka og skjöl – erlendis bætast við tungumálahindranir og erfiðara eftirlit með vinnu.

Það er einnig þess virði að skoða staðbundnar reglugerðir varðandi nýtingu fasteigna, sérstaklega ef áætlað er að leigja út til skamms tíma eftir endurbætur. Flipping getur bætt ástand tómra bygginga og stutt við staðbundna verktaka, en á vinsælum stöðum getur það einnig hækkað verð og dregið úr aðgengi að húsnæði fyrir íbúa.

Ítalía eða Portúgal?

Ítalía – ódýrara, en krefjandi

Kostir: mikið úrval gamalla fasteigna, tiltölulega lágt verð utan vinsælustu svæðanna, „hús fyrir 1 evru“ áætlanir, mikill möguleiki til endurbóta og ferðaþjónustu, auk þess sem hægt er að finna staði utan alfaraleiðar.

Ókostir: minni eftirspurn á sumum stöðum, áhætta á dýrum viðgerðum, lagaleg og stjórnsýsluleg vandamál, hugsanlega langur sölutími og mikill munur milli svæða.

Portúgal – sterkur markaður með dýrari aðgang

Kostir: mikil eftirspurn, áhugi erlendra kaupenda, mögulega auðveldari sala á fullbúinni fasteign, mikill möguleiki á endurbótum og meiri seljanleiki á vinsælum svæðum.

Ókostir: há verð á kaupum, mikil samkeppni meðal fjárfesta, erfiðara að finna mikið afslátt, háar endurbótakostnaðir og áhætta á lægri álagningu ef farið er yfir fjárhagsáætlun.